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　　近日，中國城市規(guī)劃學(xué)會住房與社區(qū)規(guī)劃學(xué)術(shù)委員會年會在清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院召開，會上尹稚教授作了題為《對當(dāng)下中國住宅問題的幾點(diǎn)思考》的精彩主題報(bào)告，以下為報(bào)告全文。

　　內(nèi)容來源：中國城市規(guī)劃

　　房奴困境，如何破?

　　——對當(dāng)下中國住宅問題的幾點(diǎn)思考

　　尹 稚

　　中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師

　　清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長

　　清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院執(zhí)行院長

　　清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院創(chuàng)始人、資深顧問專家

　　住房問題正在變成制約中國未來發(fā)展的一個(gè)更為核心的問題，主要包含以下幾個(gè)方面。

　　對當(dāng)下中國住宅問題的

　　幾點(diǎn)思考

　　“房奴”困境現(xiàn)象

　　“房奴”困境跟我國的傳統(tǒng)制度設(shè)計(jì)有關(guān)，也跟中國的土地供地政策有關(guān)，所以歸根究底是跟我們的住房政策有密切的聯(lián)系。

　　1985年到1987年是居住區(qū)規(guī)劃的黃金年代，當(dāng)時(shí)中國面對著嚴(yán)峻的住房短缺問題，單純的靠政府+單位以公益性住宅為核心的住房供給制度無法滿足國家所有公民非常旺盛的住宅需求。因此到1985年，居住區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)進(jìn)入高峰期。隨著1990年開始推行土地有償使用制度，啟動房地產(chǎn)型住宅開發(fā)建設(shè)，于是商品住宅的開發(fā)建設(shè)進(jìn)入高峰期。兩個(gè)高峰期發(fā)展到今天，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示存量住宅已呈現(xiàn)過剩狀態(tài)。2018年，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅面積達(dá)到39平方米。其中空置占多少，投資占多少，真實(shí)住房需求又占多少?雖然有這么高的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但現(xiàn)實(shí)還有兩三億的“房奴”，還有大量年輕人的剛性住房需求解決不了。問題究竟出在哪兒?

　　中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最初目標(biāo)是解決居住問題，這對提高人均住宅水平，解決當(dāng)年住房嚴(yán)重短缺的問題是功不可沒的。但是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了40年，到今天出現(xiàn)了嚴(yán)重的異化現(xiàn)象，也就是“住宅的金融工具化”。政府建設(shè)和維護(hù)城市很重要的一部分財(cái)政來源是靠土地出讓，而土地出讓里面最大的一個(gè)板塊是住宅供給。老百姓熱衷炒房，是因?yàn)槌捶渴找媛矢哂谥袊魏纹渌a(chǎn)業(yè)，這個(gè)現(xiàn)象在香港也發(fā)生過。社會危機(jī)的爆發(fā)，與其社會經(jīng)濟(jì)走向有密切關(guān)系。大概最糟糕的結(jié)果就是房地產(chǎn)變成了非標(biāo)定的但是實(shí)際上的支柱產(chǎn)業(yè)。中國是否能將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，是否能走這條道路，是非常值得反思的。

　　對當(dāng)下中國住宅問題的

　　幾點(diǎn)思考

　　解決路徑的探索

　　01

　　房地產(chǎn)稅政策

　　只有將房地產(chǎn)去金融工具化，才能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)政策的異化現(xiàn)象，這需要從制度設(shè)計(jì)上去考慮。這些年政府在這方面也采取了一系列調(diào)控措施，開展了大量的試點(diǎn)，例如房地產(chǎn)稅政策。但是由于房地產(chǎn)稅政策的目標(biāo)錯(cuò)配，所以最后不了了之。很多人將它看作調(diào)控住宅價(jià)格的工具，也有的試點(diǎn)把它作為調(diào)控資源過度占用的工具。但是房產(chǎn)稅實(shí)際最核心要解決的問題是控制住宅交易過程當(dāng)中的綁架資金問題，這也是走向房住不炒最核心的一個(gè)問題。如果交易中的大額利潤收歸國有，那么老百姓至少不會把炒房當(dāng)做最重要的資產(chǎn)升值渠道，這樣才可以使得散布在民間的大量的資本真正投入到對中國未來發(fā)展有效的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是把資本都埋在“磚頭瓦塊”。這涉及到一系列后續(xù)土地政策、住房政策的改革。

　　我們總說中國存在著“千城一面”的問題，中國“千城一面”的問題并不簡單是看到的表象。首先因?yàn)橹袊谋l(fā)式發(fā)展時(shí)間很短，大規(guī)模建設(shè)時(shí)期只有近40年左右，在短期內(nèi)要想實(shí)現(xiàn)建筑材料、建筑技術(shù)、建筑構(gòu)造做法等有重大的進(jìn)步是不現(xiàn)實(shí)的。這是一種所謂的建造技術(shù)本身導(dǎo)致的千城一面的問題，是從外觀看得到的。還有更深層的原因是城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，以及路徑依賴的“千城一面”，這個(gè)才是背后更為可怕的。如果沒有差異化的房地產(chǎn)稅政策，特別是不同行業(yè)之間的差異化的稅收政策，很難使中國真正走出“千城一面”。

　　02

　　中心城市、城市群及都市圈的發(fā)展

　　在下一輪的城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，中國需要中心城市作為國家未來參與國際競爭的發(fā)動機(jī)，要聚集更多的年輕化的人群，有創(chuàng)造力的人群來支撐未來城市的發(fā)展。中心城市是產(chǎn)業(yè)中心、消費(fèi)中心，甚至調(diào)控好了也可能成為未來拯救中國人口下滑的高水平生育中心。但這些城市，恰恰同時(shí)也是炒房最厲害，房價(jià)最高的城市。它真的適宜居住嗎?這是一個(gè)值得思考的問題。

　　在走向區(qū)域協(xié)同、區(qū)域合作的過程當(dāng)中，國家開始培育現(xiàn)代化都市圈和城市群。那么在這些都市圈和城市群里，有大、中、小城市不同序列的分布。如果采用一刀切的財(cái)稅政策，這些中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展出路何在?它們更適宜居住，而并不一定適合于高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果不能在這樣的一個(gè)架構(gòu)體系下，實(shí)現(xiàn)各種差異化的行業(yè)稅收政策，差異化的房地產(chǎn)政策的話，很難推動這些中小城市乃至小城鎮(zhèn)走向更為宜居化的發(fā)展，從而與中心城市形成有力互補(bǔ)。

　　03

　　職住平衡的探索

　　職住平衡是這兩年討論比較多的一個(gè)問題。很多規(guī)劃師試圖在一塊有限的土地內(nèi)通過就業(yè)用地跟住宅用地的平衡來實(shí)現(xiàn)職住平衡，這是不現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)樽≌玫嘏c就業(yè)用地在地價(jià)、地租的競標(biāo)曲線不同，也就造成了適合就業(yè)的地方的房租、地價(jià)并不適合居住。在這種情況下，中國未來大、中、小城市實(shí)現(xiàn)差異化互補(bǔ)發(fā)展，解決職住平衡問題的根本出路在于發(fā)達(dá)的城市群和都市圈內(nèi)通勤網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。只有走這條路，才能夠在尊重市場規(guī)律的前提下實(shí)現(xiàn)更高水平的職住平衡。

　　對當(dāng)下中國住宅問題的

　　幾點(diǎn)思考

　　居者有其屋

　　“居者有其屋”這是一個(gè)夢想，是我們古人的夢想，也是當(dāng)代人的夢想。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院前院長秦佑國先生曾經(jīng)問過這樣一個(gè)問題，我們是社會主義國家，難道我們公民的第一套基本住房一定要交地租嗎?這是一個(gè)很嚴(yán)峻的問題。這些年開始有一些人將社會主義生產(chǎn)空間理論和概念引入中國的規(guī)劃界。對于建設(shè)現(xiàn)代化社會主義、現(xiàn)代化強(qiáng)國的大國而言，其社會主義空間生產(chǎn)理念究竟應(yīng)向何處發(fā)展，這是個(gè)問題。首先不應(yīng)該放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去，使其遵循資本運(yùn)作規(guī)律和市場運(yùn)作規(guī)律，因?yàn)樽》坎粌H僅是商品和產(chǎn)品。作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的國家，對國民基本住房是有義務(wù)的。

　　在這種背景下，對于落實(shí)社會主義空間生產(chǎn)理念，最重要的方向應(yīng)該是改革我國的基本住房的供給制度，從而實(shí)現(xiàn)國民住宅基本需求的保障性供給。當(dāng)年輕人的第一套住房能夠?qū)崿F(xiàn)保障供給，至少不用一次性躉交70年的地租，這樣將大幅提升他們的社會生存能力。當(dāng)他們在打拼事業(yè)剛剛進(jìn)入社會的時(shí)候，不用再去當(dāng)“房奴”，有更多的財(cái)力、物力應(yīng)對他的社會性發(fā)展和個(gè)人的成長。

　　對于商品性住宅，競價(jià)供地、高稅收政策以及在交易過程當(dāng)中的漲價(jià)歸公政策的實(shí)施，會進(jìn)一步鼓勵(lì)地方政府從自己的建設(shè)成就當(dāng)中來獲得利益。目前的交易制度導(dǎo)致在住宅價(jià)格上漲的過程當(dāng)中，最大的受益者是當(dāng)初的購買者，這才是大家都去炒房的根本原因。作為一個(gè)社會主義強(qiáng)國，走向每戶一處基本住宅的未來，實(shí)現(xiàn)房住不炒，居民的財(cái)產(chǎn)性收入才能最終轉(zhuǎn)向?qū)嶓w型經(jīng)濟(jì)和發(fā)展型經(jīng)濟(jì)，才能給年輕一代更有希望的未來。最近一段時(shí)間，網(wǎng)上流行一個(gè)詞叫“躺平”，年輕人“躺平”其實(shí)是對社會的失望甚至是絕望。如果這個(gè)問題不解決，可能中國未來的發(fā)展會出現(xiàn)更深層次的制度性危機(jī)。

　　李克強(qiáng)總理最近在談住房問題的時(shí)候，提到了“中國政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任”。國民基本住房制度應(yīng)當(dāng)是我國實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步深化改革當(dāng)中非常重要的內(nèi)容。

　　對當(dāng)下中國住宅問題的

　　幾點(diǎn)思考

　　城市社區(qū)與農(nóng)村自建型住宅的建設(shè)與更新

　　城市社區(qū)的建設(shè)、更新與農(nóng)村自建型住宅的建設(shè)、更新內(nèi)容是不同的，城市住宅與社區(qū)的更新面對兩個(gè)問題：

　　第一，是解決老舊實(shí)體建筑的技術(shù)性死亡，如何為其延壽的問題。住宅出讓是70年，而有效壽命是30年甚至是20幾年。曾經(jīng)很多住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)是比較低的，如果按現(xiàn)在的“雙碳戰(zhàn)略”，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是更低的。這些住宅跟當(dāng)下現(xiàn)代化的生活模式是有差距的，這是技術(shù)性的衰退。如何挽救它而不造成更大的資源浪費(fèi)，也是基層社會的再建構(gòu)過程。

　　第二，是鄰里概念消失的問題。現(xiàn)在在大規(guī)模的商品社區(qū)里面都面臨這個(gè)問題，基層的社會群體組織不具備鄰里概念，是標(biāo)準(zhǔn)的生人社群。所謂“聚者善其鄰”，左鄰右舍都不認(rèn)識，怎么可能善待呢?

　　農(nóng)村的自建型住宅走的是另外一條道路，最主要是空置率過高的問題，尤其是在發(fā)達(dá)地區(qū)空置率是非常高的。一個(gè)宅基地上建五六層甚至十幾層樓都是有的。而現(xiàn)在本來正常的一個(gè)宅基地政策，也就是農(nóng)村的“三塊地”政策，可以說是進(jìn)城農(nóng)民最后的社會保險(xiǎn)，當(dāng)然這對農(nóng)二代、農(nóng)三代的價(jià)值已經(jīng)越來越小了。但是實(shí)際的建造規(guī)模和建造模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了這些，出現(xiàn)了兩頭占用資源，超級浪費(fèi)以及超級資源空置的現(xiàn)象。如何使這部分資源能夠納入基本保障住房、廉租住房的供給，是非常值得探討的。

　　城市社區(qū)的建設(shè)、更新與農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)、更新其實(shí)面對的問題是不言而喻的。找到問題的關(guān)鍵點(diǎn)，與不一樣的制度路徑、技術(shù)路徑探索，才能真正做到研究真問題、解決真問題。這也是住宅與社區(qū)學(xué)委會在這次改組過程當(dāng)中非常關(guān)注跨學(xué)科建設(shè)的原因。未來在這個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)進(jìn)步和改革，需要突破更深層次的制度性障礙，需要更廣泛的學(xué)科合作與政策性探討。

　　對當(dāng)下中國住宅問題的

　　幾點(diǎn)思考

　　結(jié) 語

　　規(guī)劃師以天下為己任，人居環(huán)境科學(xué)的最終夢想是以“居者有其屋”為核心的。在這樣一種背景下，希望學(xué)委會能夠走向更為開放的組織架構(gòu)建設(shè)，建立更為廣泛的學(xué)科聯(lián)系，既要“頂天”也要“立地”。

　　所謂“頂天”，就是要在國家的宏觀住房政策和基層社區(qū)治理當(dāng)中有更多的決策性的話語權(quán)、決策性的建議權(quán);

　　所謂“立地”，就是我們處理的是最基層的，事關(guān)老百姓家庭生活最個(gè)體化的單元和細(xì)胞問題。

　　這個(gè)領(lǐng)域未來的學(xué)術(shù)積累和創(chuàng)造更多的是來自于針對中國道路和中國具體實(shí)踐的總結(jié)和提升。現(xiàn)在面對中國住房和社區(qū)問題，簡單的照搬西方發(fā)達(dá)國家規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的時(shí)代已經(jīng)過去了，我們需要解決的深層次問題可能是其他的國家都沒有經(jīng)歷過的。中國問題的解決還要依靠于在座各位進(jìn)一步探索和努力!