一周前，央媒新華社報道，全國已經有百余個縣城的房價已經“過萬”了。更有甚者價格高達兩三萬一平。比如海南的陵水、浙江的義烏、河北的燕郊等，房價甚至比很多千萬級人口的省會城市都高出一大截。

　　與此同時，國家統計局發布的數據顯示，截止到2021年5月底，全國房價均價超過2萬元一平的城市有31個。2000年-2021年一季度，全國平均房價上漲了5.32倍。

　　看到這里大家應該都有一個共同的感受，我國很多地方的房價是嚴重偏高的，而且購房者的壓力普遍不低。以均價2萬/平的房價為例，購買90平米的房子，房屋總價就是180萬，即便是三成首付按揭貸款買房，購房者也必須拿出不低于60萬的現金(購房款+契稅等)。這還不包括后續30年每月近7500元的月供。

　　所以我們特別同意白巖松不久前說過的一席話：當房價三四萬元一平的時候，再怎么漲就已經和普通人沒關系了，反正靠工資也買不起。

　　現實確實如此，看看我們周邊大家買房的情況，就全清楚了：現在還能買房的，要么是家庭背景非常雄厚，要么就是賣老房子換舊房子。即便勉強換了新房，首付款、每月月供都幾乎是成倍增加，壓力大到不敢想象。因此，很多過來人感慨，買房后生活品質大大降低，不敢消費、不敢請假，更不敢辭職。尤其是養房、養車、養娃、養家一族，即便是工作上不順心，也只得打碎了牙齒往肚子里咽。更被年輕一代嘲笑是“被現實壓垮的一代人”。

　　面對動輒兩三萬一平的房價，越來越多的年輕人表現出了無奈和抵觸情緒——房價太高，很多人就算掏空積蓄也很難拿出三成首付。但是現在的中國，似乎已經到了“無房寸步難行”的地步：房子不僅僅是居住的場所，更是承載婚姻、教育、養老、戶籍等不可或缺的載體。就拿結婚來說，現在的丈母娘基本上是“無房不嫁女”，有的甚至已經把“嫁女”的標準由“在縣城有房”提高到了“在省會城市有房”。

　　過去二十年，我國房價幾乎是一路“單邊上漲”而來，尤其是很多一二線城市，房價20年漲幅更是達到了十幾倍。房價不斷上漲，“造富”了一群人的同時，也徹底斷了更多人在大城市買房安家的念想。尤其是源源不斷涌入人口的大城市，房價上漲的壓力只增不減。

　　那么到底是什么原因導致我國很多城市房價長期不斷上漲呢?我們認為根本原因有三個：其一、城市化帶來了海量的住房需求。1998年，我們的城鎮化率僅僅30%，但到了2020年我國城鎮化率已經高達60%。公開資料顯示，過去20多年，我國城鎮人口凈增加4.8億，平均每年有2280萬人口進城，這背后是巨大的住房需求，而如此巨大的需求更成為房價最堅定的支撐;

　　其二、經濟高速發展，居民收入不斷增加。1998年中國GDP8.4萬億人民幣，到了2020年已經高達101.5萬億人民幣。與此同時城鎮居民的人均可支配收入也由98年的5425元增加到了2020年的43834元。收入持續增長意味著購買力不斷提高，直接拉動了房市的發展;

　　其三、貨幣超發。房改專家孟曉蘇曾經說過，房價不斷上漲是好事，因為它吸納了超發的貨幣，抵御了通脹壓力。不僅如此，房價上漲還使得居民的家庭財富升值。不得不說，這種觀點有一定道理，過去二十年，我國M2總量提升了近20倍，2020年末，M2總量更相當于GDP總量的2倍。如果多增長的M2不漲到房價上，而是漲到其它大宗商品上，我們今天可能面對的就是50元一斤的大米和200元一碗的面條。

　　而以上三大因素中，對房地產影響最大、最深遠的當屬城鎮化進程：源源不斷的人口流入，背后是財力、需求、技術、產業等的一次大集中，才能推動房地產不停發展，推動房價不斷上漲。

　　既然城市化進程(人口流動)對房價起決定性影響，那么未來5年這一因素將會有何變化?對房價又會有怎樣的影響呢?不久前，中國社會科學院農村發展研究所、中國社會科學出版社聯合發布《中國農村發展報告2020》預計：到2025年，中國城鎮化率將達65.5%，保守估計新增農村轉移人口在8000萬人以上。換言之，未來5年或仍然有8000萬農民進城。

　　我們看到，最近一段時間，有多位專家以“5年8000萬農民進城”會創造大量的購房需求為理由，認為未來5年我國房價將繼續上漲。其中最具代表的就是國家小城鎮專家李鐵，在4月底的一場活動上，他直言，我國房地產仍然有5-10年的紅利期，一方面房地產關聯上百個行業，唯有房地產才能拉動內需才能拉動經濟。沒有房子談什么實體經濟?不買房你會買彩電、冰箱嗎?另一方面，我國城鎮化率距離發達國家的75%的水平，還有至少5-10年的發展時間。5年內8000萬農民進城，毋庸置疑會制造海量的購房需求，這些需求從農村轉移到城市，會推動大中城市房地產市場發展，且會進一步推升房價。

　　無獨有偶，北師大教授董藩也認為，未來伴隨著農村人口不斷向城市轉移，會給大城市房地產市場帶來更好的支撐。他甚至直言預測，未來北京、上海這樣的城市，房價30萬一平很正常。對于全國均價已經超過萬元的房價，他更是認為“并不算高”：因為沒計算很多鄉鎮和小產權住房，如果全部計算在內，全國的平均房價可能不足7000元/平，這個價格對于工資收入不斷上漲的農民工來說，不算高;此外，全國每年至少可以賣出1000萬套住房，恰恰說明市場不缺購買力，有人買更說明現在的房價不算高。

　　5年8000萬農民進城，真的會繼續推動房價上漲嗎?房地產內行專家莫開偉道出“實情”：農民進城買房不是必然，農民更不可能為高房價買單。原因有三：第一，農民數量雖然龐大，但總體購買力有限。而且國家統計局數據顯示，全國35%(4.93億)的人口人戶分離。我們可以理解為是，未來5年8000萬進城的農民，可能早就已經在城里有房了，這部分進城的人口，所能夠創造的購房需求寥寥無幾。畢竟央行報告已經顯示，我國城鎮住房擁有率已經高達96%;第二，農民進城買房，相應就業、就醫、就學等措施仍是瓶頸，所以農民進城只是為了掙錢工作，并不意味著他們一定會留在城市，更何況現在農村的發展越來越好，未來隨著城鄉差距逐漸縮小，會有越來越多的勞動力回流農村;第三，農民進城買房，存在使用率不高問題，同樣存在商品房資源浪費。

　　未來5年8000萬人進城，對房價有何影響，會繼續推動房價上漲嗎?雖然上述專家站在農民的角度道出了“實情”，農民進城多為謀生，他們并非是去城市接盤。更重要的是，面對高企不下的房價，農民也沒有經濟實力去支撐房價繼續上漲。

　　但在我們看來，這一切都要“因城而異”——城市化后半程，農民進城仍然是不可阻擋的，在這種背景下，不管農民進城的初衷是什么，但是到了城市，就會產生一定的購房需求，尤其是產業結構強、資源豐富、能夠吸引大批量勞動力的城市，未來對住房的需求空間巨大。換言之，大量吸引人口，且同時具備產業和資源優勢的城市，房價上漲的壓力仍然存在。但要認清事實的是，在房住不炒調控背景下，在我國住房告別短缺的條件下，未來即便是有人口增量的城市，也要做好房價的管控。直白點說就是，未來即便很多大城市房價有上漲壓力，但房價上漲波動不會太大。