深圳樓市調控進入深水區，最“抗跌”的豪宅也開始松動了。

　　林舒(化名)是深圳豪宅標桿片區深圳灣的房產經紀人。6月16日，林舒告訴時代周報記者，自己已連續3個月沒有開單。

　　林舒表示，“2·08”新政落地后，深圳灣片區指導價與市場價之間差距懸殊，銀行根據指導價發放房貸，買家首付款大幅提高。以恒裕濱城一期為例，該小區指導價約為11.6萬元/平方米，而市場成交均價已接近25萬元/平方米。對于二套房購房者，買房本來就需要七成首付，銀行按指導價放款，則接近全款購房。

　　“其實能買得起深圳灣的人一般都有全款買房的實力，但他們的決策受市場影響?，F在市場太冷，他們不會輕易行動。”林舒表示，與去年同期相比，深圳灣近期成交量大幅縮水。市場上多是剛需新盤，片區交易人員無法將積累的客戶有效轉化，壓力巨大。

　　深圳灣是深圳樓市的晴雨表。據深圳貝殼研究院，6月1日-15日，深圳新房成交2303套，二手房成交1540套，均為近年新低。

　　時代周報記者從多名一線房產經紀人處獲悉，近期多區標桿豪宅盤價格均出現回調，多名業主降價超百萬元。與此同時，豪宅盤的成交周期也在拉長，部分房源掛牌時間接近一年才得以成交。

　　圖源：視覺中國

　　龍崗別墅多次流拍

　　一套房源降價630萬元仍無人買單，過去不敢想象的事正在深圳樓市發生。

　　5月28日，深圳龍崗區大鵬鎮璞岸花園(一期)2號樓101房產第二次在阿里拍賣網上架。該房源掛牌價約為920萬元，低于評估價130萬元。掛牌當日，該房源因無人競價流拍。

　　事實上，該房源于5月8日被首次拍賣。第一次拍賣時，該房源掛牌價為1150萬元，相比于入手時的1550萬元降價400萬元。盡管有5705次圍觀，但仍無人報價，最終流拍。前后二次拍賣總共降價630萬元，均無人報價。

　　時代周報記者注意到，璞岸花園的另一套房源也出現多次拍賣無人報價的情況。今年1月，璞岸花園(二期)13號樓104房以780萬元拍賣;2月19日和5月15日，該房源均以624萬元拍賣。據悉，該房源登記價約為800萬元，三次拍賣共計降價176萬元，但仍遭遇流拍。

　　圖源：阿里拍賣網

　　同樣是豪宅拍賣，西部的壹方城走出截然不同的行情。

　　近日，一套壹方城一期2座房源在京東拍賣網上線，該房源面積249.47平方米，共吸引11人報名、29224人圍觀。最終，該房源成交價接近以4800萬元，單價為19.2萬元/平方米。若加上個稅、契稅等交易費用，單價超過20萬元/平方米，高于市場價。

　　6月16日，一名寶安經紀人對時代周報記者表示，壹方城法拍房高于市場價成交的關鍵原因是稀缺。該房源樓層高、視野好，屬于樓盤的樓王戶型。這種戶型平時市場上流通房源極少，只要掛牌即有人詢價。同時，由于地段偏遠，大鵬片區樓市向來冷淡，住宅產品流通性差。市場橫盤期，投資客都在關注更有價值的標的，不具備投資價值的豪宅產品無人問津。

　　多個房源降價超百萬元

　　不僅法拍房，“2·08”新政后，深圳豪宅業主心態明顯變化，掛牌價下調幅度普遍較大。

　　時代周報記者從貝殼網獲悉，6月13日，一名蔚藍海岸3期業主下調122平方米的房源價格20萬元。從5月開始，該房源先后4次調價，幅度分別為100萬元、50萬元、30萬元、20萬元。5月15日-6月13日，該房源共計降價200萬元。

　　6月15日，一名蔚藍海岸一期業主將房源由總價1300萬元調價至1120萬元，降價180萬元。

　　與蔚藍海岸相距4公里的南海玫瑰花園，也有業主短期內多次降價。6月16日，一名蛇口經紀人告訴時代周報記者，一名南海玫瑰花園業主一個月內降價3次，總共降價212萬元。此外，龍華合正中央原著、紅樹灣紅樹西岸等樓盤均有業主做出不同程度讓步，在原來掛牌價基礎上大幅降價。

　　深圳豪宅市場轉向，早在2020年便有苗頭。

　　深圳中原研究中心數據顯示，2020年深圳豪宅預售供應量為70.09萬平方米，同比下滑15.9%。成交量為42.46萬平方米，同比下滑30.7%。成交均價同比下滑3.6%至101404元/平方米。

　　圖源：深圳中原研究中心

　　今年5月，深圳一手豪宅共成交412套，環比下滑2.6%;成交面積為5.94萬平方米、成交均價為111084元/平方米，環比均錄得微跌。

　　最堅挺的豪宅產品，為何開始松動?

　　6月16日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者分析稱，豪宅降價主要有預期和資金等方面的因素?，F在降價的豪宅主要是去年漲幅過快的房源，有過度用杠桿的可能。因為金融環境收緊、融資利率明顯上調，導致投資客資金鏈緊繃，需要通過降價賣房釋放杠桿，以此提高資金流動性、緩解資金鏈緊張的情況。同時，部分投資客認為房價階段性已經到來，此時出手房產是落袋為安。

　　“豪宅能否投資主要看所處的區域以及價格是否被高估。如果房價曾在短期內快速上漲，則依然存在風險沒有釋放完畢的可能。”李宇嘉說道。