房地產(chǎn)行業(yè)距離租購(gòu)并舉的住房制度又近了一步。
7月21日，據(jù)新華社發(fā)布，為貫徹落實(shí)黨的二十大作出的戰(zhàn)略部署，二十屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議研究了進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化問(wèn)題，作出《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》。
其中，明確提出要加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，共包括以下五個(gè)方面。
首先是要加大保障性住房建設(shè)和供給，滿(mǎn)足工薪群體剛性住房需求。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“保障房-剛需”非常清晰地結(jié)合，這既是對(duì)保障房的明確定位，也對(duì)剛需后續(xù)的住房產(chǎn)品有明確規(guī)劃。該政策對(duì)于各地規(guī)劃剛需類(lèi)型的住房產(chǎn)品有非常重要啟發(fā)，也有助于保障房真正發(fā)揮保障功能。
除剛需外，此次政策也提出要支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，支持多樣化需求，這既是需求端的多樣化、個(gè)性化、差異化所使然，也是指導(dǎo)供給側(cè)改革的標(biāo)尺。“未來(lái)，不管是商品房供給，還是租賃房供給，保障房供給，都要做好需求調(diào)研，以需定建、以需訂購(gòu)。”
包括近期各地調(diào)整建筑規(guī)范、容積率計(jì)算規(guī)則等，提高居住品質(zhì)等，也是支持多樣化需求的體現(xiàn)。
第三點(diǎn)，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，此次政策也明確將改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。
李宇嘉認(rèn)為，這是完善中央和地方在調(diào)控房地產(chǎn)方面的權(quán)責(zé)分配、實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)等，是提高治理能力的體現(xiàn)。也就是說(shuō)，將調(diào)控的權(quán)力給到地方，也將穩(wěn)定房地產(chǎn)的責(zé)任賦予地方。在城市分化、區(qū)域分化，購(gòu)買(mǎi)人群差異化的當(dāng)下，地方需要在自主權(quán)的前提下，落實(shí)因城施策，才能將房地產(chǎn)管理好。
一名頭部民營(yíng)房企人士告訴界面新聞，樓市大降溫之后，房地產(chǎn)調(diào)控由緊轉(zhuǎn)松，更好地因城施策，讓地方政府決定政策的松緊度。其中提到的取消或調(diào)整限購(gòu)、取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)等，其實(shí)大部分城市已經(jīng)執(zhí)行了。
在其看來(lái)，改革商品房預(yù)售，大方向應(yīng)該是要推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售;取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，從之前提的雙軌制來(lái)看，還是從鼓勵(lì)改善性住宅角度提出，這樣相當(dāng)于提高房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻，有利于減少供應(yīng)量、提振購(gòu)房者信心，起到維護(hù)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的穩(wěn)定作用。
最后一項(xiàng)利好是，完善房地產(chǎn)稅收制度。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，從稅收層面來(lái)說(shuō)，最近幾年變動(dòng)較大，即從“房地產(chǎn)稅開(kāi)征”轉(zhuǎn)向“持續(xù)降低交易的稅費(fèi)成本”。從完善的角度看，未來(lái)將立足供求關(guān)系的重大變化的市場(chǎng)特征，確保房地產(chǎn)稅收制度更加靈活和精準(zhǔn)。
“目前，房地產(chǎn)循環(huán)受阻，包括土地從開(kāi)工到銷(xiāo)售，新房和二手房、剛需和改善等，都存在阻礙，阻礙之一就是交易或循環(huán)成本太高。”李宇嘉指出，未來(lái)會(huì)全面捋順?lè)康禺a(chǎn)稅收，降低開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，比如配合消費(fèi)稅改革，降低增值稅依賴(lài)，從而降低地方政府新增開(kāi)發(fā)投資的激勵(lì)，鼓勵(lì)商品房交易和循環(huán)，做大終端交易規(guī)模，從而增加消費(fèi)稅。
毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)稅改革也箭在弦上。
“中國(guó)已實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)全面登記，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)四統(tǒng)一，已經(jīng)具備了征稅的條件。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞表示，房地產(chǎn)稅核心問(wèn)題在于稅基和稅率的確定，這是對(duì)老百姓影響最大的問(wèn)題。
而房地產(chǎn)稅的稅基是指對(duì)什么樣的房子征稅，是所有房屋都征稅，還是首套豁免，從第二套以后開(kāi)始征稅，還是按照人均額定免除面積，超額部分征稅，稅率是按照房屋總價(jià)的百分之多少計(jì)稅。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，不同城市房?jī)r(jià)差距較大，但是不同城市中低端收入差距遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)差距。每個(gè)城市的稅率是一樣的還是差異化?如果不一樣，按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)收稅?這些都是征收房地產(chǎn)稅的難點(diǎn)。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦向界面新聞指出，整體而言，如今的住房體系建設(shè)越來(lái)越清晰，市場(chǎng)層面歸市場(chǎng)層面，保障歸保障。以前是滿(mǎn)足基本需求，但現(xiàn)在已慢慢轉(zhuǎn)向改善層面，從解決有沒(méi)有的問(wèn)題過(guò)渡到界面搞不好的問(wèn)題。一是要激發(fā)市場(chǎng)需求，第二也要去滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。
“當(dāng)整體城市化進(jìn)程進(jìn)入到一個(gè)高位，同時(shí)商品房的需求進(jìn)入到瓶頸期時(shí)，再加上房?jī)r(jià)還處于高位，便采取了租購(gòu)并舉這樣一個(gè)新的行業(yè)發(fā)展模式。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴界面新聞，這也是不少成熟發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)進(jìn)入到相對(duì)成熟階段的時(shí)候，會(huì)采取的新發(fā)展模式。
從市場(chǎng)化調(diào)控來(lái)說(shuō)，這一次是中央給了地方更大程度的放權(quán)，而且調(diào)控方向也給出明確指引，包括限購(gòu)政策的調(diào)整和取消、普宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整和取消等，這都是前所未有的。接下來(lái)，針對(duì)一線(xiàn)城市可能也會(huì)出臺(tái)一些更加積極的政策調(diào)控。
值得一提的是，此次房地產(chǎn)政策內(nèi)容是放在“健全保障和改善民生制度體系”的大框架下進(jìn)行的。嚴(yán)躍進(jìn)分析，其含義在于，要從民生的角度思考新一輪工作，尤其是要從人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題解決角度進(jìn)行。
“房地產(chǎn)工作的定位非常清晰，一定要從人民的導(dǎo)向進(jìn)行，從人民群眾關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行，包括購(gòu)房的問(wèn)題、房?jī)r(jià)的問(wèn)題等，后續(xù)更是需要研究新一輪改革時(shí)期老百姓住房民生的新訴求和新需要，立足需求謀劃發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
