這是位于上海黃浦區(qū)新天地板塊的中海·順昌玖里開盤選房現(xiàn)場(chǎng)。根據(jù)其準(zhǔn)售房源公告，該項(xiàng)目共計(jì)512套房屋，銷售均價(jià)17.2萬/平方米，套均價(jià)值約4000萬元。另據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目當(dāng)日“勁銷196.53億元”。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天，會(huì)從豪宅市場(chǎng)先回暖嗎?

　　上海豪宅盤刷新全國(guó)紀(jì)錄

　　“想到它不會(huì)賣得差，但沒想到會(huì)賣得這么好。這要還是要用現(xiàn)金付款，得燒壞多少個(gè)點(diǎn)鈔機(jī)啊……”雖然已過去了幾天，但上海新天地板塊的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人舒航(化名)還是記得開售當(dāng)天工作群里一片沸騰的場(chǎng)景。

　　據(jù)多家媒體報(bào)道，開盤選房當(dāng)日順昌玖里總銷金額約196.53億元的成績(jī)，刷新了2020年深圳網(wǎng)紅樓盤——華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期花園曾經(jīng)的“開盤銷冠”全國(guó)紀(jì)錄。

　　196.53億元是什么概念?足以超過許多房企一年的銷售規(guī)模。參考中指研究院發(fā)布的《2023年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》，這一單盤銷售金額甚至可以排到榜單第73位。

　　舒航表示，此前自己和同事們對(duì)這個(gè)樓盤的去化還有一些顧慮，主要因?yàn)槌邔幼≌恢辈惶軞g迎，以及這個(gè)盤的得房率不是特別高。“但事實(shí)證明，地段還是決定性的因素。新天地是本地人和外地人都喜歡的上海核心區(qū)域之一，又幾年才能放出來一個(gè)盤。手頭有錢的人，誰不想在新天地來一套?”

　　何況從價(jià)格上來說，該樓盤的性價(jià)比和周邊區(qū)域相比也相對(duì)較高。“雖然均價(jià)是4000萬元，但其實(shí)也有不少2000-3000萬元的房源，2000多萬元能買新天地的新房，這還想啥呢?”舒航提到了順昌玖里附近的幾個(gè)豪宅樓盤，當(dāng)下二手房均價(jià)都在20萬元/㎡以上。這么看來，順昌玖里開盤約17萬元/㎡的均價(jià)就頗具競(jìng)爭(zhēng)力了。

　　舒航認(rèn)識(shí)的幾位客戶，主要看中的都是245㎡、218㎡的戶型，均價(jià)是3000-4000萬元，這兩個(gè)房型也是當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)最先被選完的。“有些搖號(hào)比較靠后的，挑不上這兩個(gè)，也會(huì)沖著地段定下185㎡的房源，價(jià)格就不到3000萬元，他們也都開玩笑說‘省錢了’。”

　　市場(chǎng)分析也認(rèn)為，該樓盤銷售的火爆源于優(yōu)越地段和價(jià)格倒掛策略。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，一方面是該樓盤位置相對(duì)較好，屬于黃浦區(qū)的地標(biāo)性項(xiàng)目，也是比較稀缺的項(xiàng)目;另一方面，該項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)格27萬元/㎡，新房備案價(jià)格17.2萬元/㎡，一二手房?jī)r(jià)倒掛也獲得購(gòu)房者的青睞。

　　如何影響全國(guó)樓市?

　　當(dāng)下，豪宅市場(chǎng)的變動(dòng)也正在廣州、深圳等城市發(fā)生。比如，廣州天河豪宅首開賣出18億;深圳高端豪宅市場(chǎng)也有所回溫，一批半島城邦法拍房源引起轟動(dòng)，最終成交價(jià)遠(yuǎn)超首拍起始價(jià)。

　　“去年持續(xù)掛牌和降價(jià)的樓盤開始產(chǎn)生了一些積極的表現(xiàn)，即一些房東降價(jià)銷售后，有更大的能力去換房或進(jìn)行改善型或高端型的住房需求釋放，說明此類需求強(qiáng)勁，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇要關(guān)注的重點(diǎn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　樓市有針對(duì)性的放松政策的跟進(jìn)，被認(rèn)為也帶動(dòng)了本輪豪宅市場(chǎng)的情緒。

　　近日，上海、深圳接連調(diào)整“7090政策”，以滿足改善型住房需求。通俗來講，大戶型、優(yōu)質(zhì)住宅將成趨勢(shì)，也要求開發(fā)商跟上腳步，推出更多高品質(zhì)的住宅。

　　土地供應(yīng)端，自去年底多地宣布“取消土地限價(jià)”政策以來，全國(guó)樓市尤其是一二線城市都在朝著豪宅方向“躍躍欲試”。僅在3月27日，蘇州、廈門和寧波同一天便誕生了3個(gè)“地王”項(xiàng)目，最高樓面地價(jià)破6萬元/㎡。

　　但也有聲音指出，豪宅的熱銷并不能代表整體樓市，個(gè)案是否具有可持續(xù)性以及能否傳導(dǎo)到終端及剛需市場(chǎng)仍需要再觀察，樓市的進(jìn)一步回暖或許還需要?jiǎng)傂桧?xiàng)目的熱銷帶動(dòng)。

　　“開盤創(chuàng)造近200億的成交記錄，會(huì)成為今年中國(guó)樓市的熱點(diǎn)和‘小陽春’的焦點(diǎn)，但考慮到上海特有的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，其他城市可以‘情緒’傳導(dǎo)、但效果較難復(fù)制。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉提醒。

　　“僅憑該項(xiàng)目的熱銷不足以扭轉(zhuǎn)整體市場(chǎng)走勢(shì)，但熱銷項(xiàng)目的出現(xiàn)也說明優(yōu)質(zhì)樓盤并不缺購(gòu)買力。”王小嬙認(rèn)為，性價(jià)比高、位置好的高端改善盤需求強(qiáng)勁，“剛需產(chǎn)品時(shí)代”或已經(jīng)轉(zhuǎn)變。