這是位于上海黃浦區新天地板塊的中海·順昌玖里開盤選房現場。根據其準售房源公告，該項目共計512套房屋，銷售均價17.2萬/平方米，套均價值約4000萬元。另據開發商公布的數據，該項目當日“勁銷196.53億元”。

　　房地產市場的春天，會從豪宅市場先回暖嗎?

　　上海豪宅盤刷新全國紀錄

　　“想到它不會賣得差，但沒想到會賣得這么好。這要還是要用現金付款，得燒壞多少個點鈔機啊……”雖然已過去了幾天，但上海新天地板塊的房產經紀人舒航(化名)還是記得開售當天工作群里一片沸騰的場景。

　　據多家媒體報道，開盤選房當日順昌玖里總銷金額約196.53億元的成績，刷新了2020年深圳網紅樓盤——華潤城潤璽一期花園曾經的“開盤銷冠”全國紀錄。

　　196.53億元是什么概念?足以超過許多房企一年的銷售規模。參考中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，這一單盤銷售金額甚至可以排到榜單第73位。

　　舒航表示，此前自己和同事們對這個樓盤的去化還有一些顧慮，主要因為超高層住宅一直不太受歡迎，以及這個盤的得房率不是特別高。“但事實證明，地段還是決定性的因素。新天地是本地人和外地人都喜歡的上海核心區域之一，又幾年才能放出來一個盤。手頭有錢的人，誰不想在新天地來一套?”

　　何況從價格上來說，該樓盤的性價比和周邊區域相比也相對較高。“雖然均價是4000萬元，但其實也有不少2000-3000萬元的房源，2000多萬元能買新天地的新房，這還想啥呢?”舒航提到了順昌玖里附近的幾個豪宅樓盤，當下二手房均價都在20萬元/㎡以上。這么看來，順昌玖里開盤約17萬元/㎡的均價就頗具競爭力了。

　　舒航認識的幾位客戶，主要看中的都是245㎡、218㎡的戶型，均價是3000-4000萬元，這兩個房型也是當天現場最先被選完的。“有些搖號比較靠后的，挑不上這兩個，也會沖著地段定下185㎡的房源，價格就不到3000萬元，他們也都開玩笑說‘省錢了’。”

　　市場分析也認為，該樓盤銷售的火爆源于優越地段和價格倒掛策略。諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，一方面是該樓盤位置相對較好，屬于黃浦區的地標性項目，也是比較稀缺的項目;另一方面，該項目周邊二手房價格27萬元/㎡，新房備案價格17.2萬元/㎡，一二手房價倒掛也獲得購房者的青睞。

　　如何影響全國樓市?

　　當下，豪宅市場的變動也正在廣州、深圳等城市發生。比如，廣州天河豪宅首開賣出18億;深圳高端豪宅市場也有所回溫，一批半島城邦法拍房源引起轟動，最終成交價遠超首拍起始價。

　　“去年持續掛牌和降價的樓盤開始產生了一些積極的表現，即一些房東降價銷售后，有更大的能力去換房或進行改善型或高端型的住房需求釋放，說明此類需求強勁，是今年房地產市場持續復蘇要關注的重點。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

　　樓市有針對性的放松政策的跟進，被認為也帶動了本輪豪宅市場的情緒。

　　近日，上海、深圳接連調整“7090政策”，以滿足改善型住房需求。通俗來講，大戶型、優質住宅將成趨勢，也要求開發商跟上腳步，推出更多高品質的住宅。

　　土地供應端，自去年底多地宣布“取消土地限價”政策以來，全國樓市尤其是一二線城市都在朝著豪宅方向“躍躍欲試”。僅在3月27日，蘇州、廈門和寧波同一天便誕生了3個“地王”項目，最高樓面地價破6萬元/㎡。

　　但也有聲音指出，豪宅的熱銷并不能代表整體樓市，個案是否具有可持續性以及能否傳導到終端及剛需市場仍需要再觀察，樓市的進一步回暖或許還需要剛需項目的熱銷帶動。

　　“開盤創造近200億的成交記錄，會成為今年中國樓市的熱點和‘小陽春’的焦點，但考慮到上海特有的一二手房價倒掛現象，其他城市可以‘情緒’傳導、但效果較難復制。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉提醒。

　　“僅憑該項目的熱銷不足以扭轉整體市場走勢，但熱銷項目的出現也說明優質樓盤并不缺購買力。”王小嬙認為，性價比高、位置好的高端改善盤需求強勁，“剛需產品時代”或已經轉變。