近年來，我國流動人口規(guī)模不斷擴大，隨著大量新市民、青年人的持續(xù)流入，大城市住房租賃需求不斷增加，租賃市場供給結(jié)構(gòu)性問題不斷凸顯;而房價的上漲也導(dǎo)致這些人群無力買房和租房。由此，發(fā)展保障性租賃住房也就成為進一步完善保障住房體系的題中之義。
作為眾多青年人的目的地，四個一線城市具有龐大的租賃住房需求，也是保障性租賃房住房供應(yīng)的重鎮(zhèn)。據(jù)各地披露，“十四五”期間，北京、上海、廣州、深圳將分別計劃籌建新增保障性租賃住房合計超200萬套(間)，在“十四五”總籌建規(guī)模中占比約3成。
2023年起始，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議就明確，2023年房地產(chǎn)市場工作的重點內(nèi)容之一是發(fā)展保障性租賃住房。此后，各省市披露了2023年籌集保障性租賃住房的目標(biāo)，央行亦是出臺相關(guān)文件，為保障性租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運營提供支持。業(yè)內(nèi)預(yù)計，在相關(guān)政策支持下，保租房建設(shè)將進一步提速。
明確保障房體系的頂層設(shè)計
相較于廉租房、經(jīng)適房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，保障性租賃住房是一個相對較新的概念。
中央黨校(國家行政學(xué)院)科研部徐曉明在題為《我國保障性租賃住房的政策演進、價值內(nèi)涵及實現(xiàn)路徑》的文章中提及，2015年，關(guān)于保障性租賃房的思想開始出現(xiàn)。當(dāng)年年底的中央經(jīng)濟工作會議提出要推進以“滿足新市民”為出發(fā)點的住房制度改革，把公租房擴大到非戶籍人口。
自此，政府對租賃市場的扶持力度不斷加大，頻繁出臺支持政策，保障性租賃住房也開始走入大眾的視野。
2020年的中央經(jīng)濟工作會議明確要求“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，并將其作為解決好大城市住房突出問題的重要舉措。保障性租賃住房正式成為我國住房保障體系的重要組成部分。
2021年7月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱“國辦22號文”)指出，當(dāng)前新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。這也是國家住房保障體系的頂層設(shè)計首次明確。
根據(jù)住建部的解釋，公租房主要解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭。保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市，特別是城市的新市民和青年人的住房問題。共有產(chǎn)權(quán)住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經(jīng)濟實力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。
保障性租賃住房成為下一階段政策重點支持的方向。2021年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在回答記者提問時介紹，“十四五”期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。
據(jù)悉，40個重點城市初步計劃新增650萬套(間)，預(yù)計可幫助2000萬新市民、青年人等緩解住房困難。
國辦22號文中進一步給出了保租房的具體建設(shè)意見，其中要求，保障性租賃住房應(yīng)以建筑面積70平米以下的小戶型為主，租金水平低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金。
此后，有關(guān)保障性租賃住房具體的實施規(guī)劃以及扶持政策相繼落地。目前，北京、上海、天津、廣州、深圳、武漢等多個城市均已經(jīng)出臺保障性租賃住房的地方實施方案，明確規(guī)范地方性保障性租賃住房行業(yè)的行為準(zhǔn)則，并出臺政策推進保障性租賃住房的供給。
其中，“十四五”期間，北京和上海規(guī)定建設(shè)籌集保障性租賃住占住房供應(yīng)總的40%，廣州和深圳則更是達到45%。保障性租賃住房已成為各大城市保障房體系的建設(shè)重點。
“這個新制度，重點是在人口凈流入的大城市，”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長曹金彪表示，“因為我們的新市民、青年人主要是在這些大城市。以人口凈流入的大城市為重點，合理確定保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，采取多種方式來增加供給，緩解新市民、青年人的住房困難。”
北上廣深占比約3成
人口凈流入量大、租賃住房需求龐大的一線城市無疑是保租房籌建的重頭戲。據(jù)此前各城市披露，“十四五”期間，北上廣深則分別計劃籌建新增40萬、47萬、60萬、40萬套(間)，在40個重點城市總籌建規(guī)模中占比約28.8%。深圳住建局近日將籌建目標(biāo)進一步增加了20萬套(間)，拉動四城占比再提高。
要形成如此龐大的供應(yīng)規(guī)模，各大城市都在鼓勵多方參與，引導(dǎo)多主體投資，形成多渠道供給。
根據(jù)國辦22號文規(guī)定，保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是企事業(yè)單位、工業(yè)園區(qū)、房企等市場主體;土地來源渠道也將多樣化，可以是新供應(yīng)國有建設(shè)用地，也可以是集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋等。
具體來看，上海的新增建設(shè)籌措保租房來源豐富，包括新建14萬套、產(chǎn)業(yè)園配套7-8萬套、納管11萬套、空置存量籌集14萬套。北京則在近日完成了首例非居住建筑改建租賃住房項目，位于豐臺區(qū)的一幢閑置辦公樓，改建為擁有728套房源的保障性租賃住房。
值得一提的是，北京、上海等大城市的住房困難問題除了供需不平衡之外，還包括較強的職住不平衡現(xiàn)象。對此，國辦22號文中亦強調(diào)要注重職住平衡，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合。
2022年9月，北京發(fā)布的《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見(試行)》中明確，重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。
在上海，為了更好地實現(xiàn)五個新城的職住平衡，圍繞“人在本地生產(chǎn)”“人在本地生活”，協(xié)同打造“15分鐘工作圈”和“15分鐘生活圈”，上海一方面加大相應(yīng)的租賃住房供應(yīng)，另一方面規(guī)定，保租房位于五個新城范圍內(nèi)的，計算住房建筑面積的區(qū)域范圍可結(jié)合新城發(fā)展和職住平衡需要進一步優(yōu)化。
在較大規(guī)模“城中村”的廣州、深圳，則鼓勵“規(guī)模化租賃”，由專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)整租未納入全面改造計劃的城中村以及整治類城中村住房，借此當(dāng)?shù)丶瓤蓪崿F(xiàn)城中村提升品質(zhì)，又有利于通過存量改造更好地實現(xiàn)職住平衡。
多渠道供給之下，保租房的籌建規(guī)模進展可觀。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長翟波透露，2021、2022年全國已建設(shè)籌集保障性租賃住房約360萬套(間)，可解決1000多萬新市民、青年人的住房困難。據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，上海、杭州、沈陽、武漢、鄭州等多個城市均提前完成了保租房籌集的年度目標(biāo)。
保租房的申請需要滿足什么條件呢?重點城市均明確，保障性租賃住房是面向新市民、青年人等群體，且不設(shè)收入線門檻，受益范圍更廣泛。部分城市的保障對象、申請資格等方面進行了相應(yīng)細化。
伴隨著2023年地方兩會的相繼召開，各地今年設(shè)定的保租房籌集目標(biāo)也相應(yīng)披露。其中，北京今年將籌建保障性租賃住房8萬套(間);上海和廣州的2023年籌措目標(biāo)均為7.5萬套(間)，深圳的目標(biāo)則高達16萬套(間)……
“從已公布計劃來看，2023年保租房計劃籌集規(guī)模較2022年預(yù)計將略有下降，但絕對值仍將保持在較高水平。”中指院指出。
