第二批集中供地如期而至。目前，長春、無錫、深圳、沈陽等11個城市已公布了第二批集中供地信息，合計推地320宗。多個城市參拍規則“上新”，杭州開展“競品質”試點，由過去的“競地價”“競品質”改為“競品質”“競地價”，且試點地塊全部實行現房銷售。

　　業內人士認為，這將從資金和去化端考驗房企，提高參拍門檻。上述改變有望成土拍規則新“標配”，品質先行或倒逼房企注重產品力，提升項目品質。

　　強調“競品質”

　　杭州市規劃和自然資源局日前公告明確，第二批集中出讓地塊競價規則進行適當調整：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買;二是溢價率上限由30%調整為20%，其中“競品質”試點地塊溢價率上限為10%;三是出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

　　其中，“競品質”試點地塊采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭引導房地產市場供應高品質住宅產品。“競品質”階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表將作為“競地價”階段的報價依據及土地競得后的項目建設標準。試點地塊全部實行現房銷售。

　　事實上，北京、南京等城市此前也有類似表述。北京市規劃和自然資源委員會5月提到，在集中出讓地塊過程中引入房屋銷售價格引導機制，為未來住宅產品質量提升留足空間，引導開發企業主動提升住宅品質。

　　“該政策對房企的資金實力和去化能力提出了考驗，進而提高了參拍門檻。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴中國證券報記者。

　　北京市規劃和自然資源委員會此前表示，為營造公開、公平、公正的市場環境，提升居住建筑設計品質，北京市綜合運用房地產調控政策工具，當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序;或當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格，現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額(或現場競報“公共租賃住房”達到上限面積時)，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

　　調整土拍規則

　　從目前情況看，不少城市相較于首批集中供地調整了出讓規則。

　　東莞市明確，“非房地產開發企業不得參加住宅用地(含商住用地)競買，企業聯合體參加競買的，房地產開發企業出資比例不得低于50%。”

　　無錫市則由之前的“限地價、競自持租賃住房面積”改為“限地價、搖號。”無錫市第二輪集中供地整體溢價率較低，不少地塊溢價率低于1%。合計供地23宗，6宗地塊底價成交，1宗地塊流拍。

　　其中，龍湖方面以19.58億元競得新吳區江華路與富春路交叉口西南側地塊，溢價率為0.51%。洛陽寶龍置業發展有限公司以6.62億元競得梁溪區廣豐路與徐巷支路交叉口東南側地塊，溢價率為0.46%。

　　根據中金公司研報，無錫市第二輪集中供地溢價率均值為3.7%，較首輪的26.6%下降明顯，這和上述規則調整有關。

　　在第一輪集中供地城市中，上海的溢價率均值僅5.8%，遠低于其他城市。業內人士認為，這和上海最高報價一般限定為起始價的110%;競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”等有關。

　　彼時有機構稱，考慮到上海首批集中供地的示范效應，預計第二輪集中供地將有更多城市調整出讓規則。

　　提升項目品質

　　除了調整土拍市場規則，有的房企被“限購”。

　　根據媒體報道，被納入“三道紅線”的重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。該比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

　　中南建設8月3日指出，除了大家關注的“三道紅線”，購地金額是否超過銷售金額的40%就是重要的參考指標。

　　“長期看，好的產品和服務才是房企長遠穩健發展的核心驅動力。”中指研究院企業研究副總監劉水表示。

　　金科股份此前表示，未來房地產增量主要由價格驅動，改善型需求占比持續提升，產品力將成為關注重點，公司需將提升產品力作為未來發展的核心動力。

　　克而瑞地產研究中心認為，未來高杠桿、高負債運營模式無法持續，將倒逼房企提升運營效率，深化銷售渠道。財務穩健、產品力出色、運營管控能力較強的房企將獲得更多市場機遇。