監管層對涉房融資的層層收緊，進一步降低了市場預期，1-7月房地產行業債券融資規模累計增速保持下滑態勢。

　　根據貝殼研究院統計，2021年1-7月房企境內外債券融資金額累計約6428億元，較2020年同期下降13%，累計增速達2018年以來最低點。

　　在融資規模增速下滑的同時，房地產行業到期債務規模在7月又重回千億之上。上述機構數據顯示，2021年7月，房企境內外債券融資到期債務規模約1158億元，環比增加29.2%，同比增加12.6%;房企到期債務凈額210億元，償債壓力仍居高位。融資新規后，新增發債規模不及到期債務規模已連續保持11個月。

　　“這說明‘三線四檔’與房地產貸款集中度管理的金融調控效果較為明顯。同時，房地產信托等其他非標融資余額也在持續下降，行業調控趨緊的情況下，到期債務凈額或將保持長期為正。”貝殼研究院一位分析師表示。

　　在房企融資結構方面，前7月境內債券市場繼續保持主導地位，不過境內債市融資自5月以來增速開始下滑，而境外債券市場發債規模也在持續萎縮。

　　貝殼研究院數據顯示，2021年1-7月，房企境內累計發債規模約4395億元，同比下降約3%，境內債券規模占比68%;房企境外累計發債折合人民幣約2033億元，同比下降約29%。境外融資規模占比跌至32%，創2017年以來新低。

　　在7月下半月，中資房企美元債出現普跌狀況，多只中資房企美元債跌幅創紀錄。

　　“受投資者信心下降影響，部分房地產企業境內外信用債發行受到一定阻礙，特別是持續低迷的境外債市，未見明顯利好趨勢，仍將維持較高不確定性預期。”上述分析師表示。

　　此外，房企債券票面利率呈結構性分化。7月，房企境內債券融資平均票面利率4.16%，較上月下降34個基點;境外債券融資平均票面利率為7.00%，較上月下降83個基點。

　　貝殼方面指出，7月境內發債企業中66%屬于國有企業，這部分企業平均票面利率為3.58%，拉低7月境內債券利率水平。而境外債券利率同樣面臨分化情況，國有企業背景的首開、遠洋利率分別為3.25、2.70%;而民營性質的匯景、上坤融資利率分別為12.50%、12.25%。

　　值得關注的是，受市場信心走低影響，房企境內外債券發行期限出現了縮短。

　　上述機構統計數據顯示，7月房企境內債券融資發行平均期限為3.5年，較上月減少約1年;境外債券平均發行期限為2.8年，較上月減少約0.3年。

　　多位業內人士表示，房企境內外發債期限減少主要是受市場預期的影響。7月末，中誠信國際發布了關于將中國房地產行業展望由穩定調整為負面的公告。

　　自去年8月以來，針對房地產行業監管部門動作不斷。房企融資“三條紅線”試點、房地產貸款集中度管理、“集中供地”等政策紛紛出臺，對房企融資端、銷售端與拿地端的行為均加以限制規范。

　　“嚴監管政策約束下，經營層面，房企盈利空間進一步壓縮，且政策對其資金調配及運營能力提出更大挑戰;融資層面，房企分化明顯，部分企業融資環境惡化，發行受阻，二級價格大幅波動;同時，地產企業信用事件頻發，華夏幸福、藍光、恒大等一系列事件也抑制了投資人配置地產債的熱情。”華泰證券研究員指出。

　　目前，房地產行業政策持續偏緊的趨勢并未改變。

　　7月，上海銀保監局開出17張罰單，五大行均在被罰之列，涉及罰金共910萬元，主要違法違規事實多涉及房地產市場，釋放加大監管力度信號。

　　同時，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會等八部委聯合發布了《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，提出房地產市場秩序三年實現明顯好轉的目標以及具體整治范圍、措施和機制。

　　中指研究院企業事業部研究副總監劉水表示，“中長期來看，房企融資端、投資端均受到嚴格限制，結合銷售端個人房貸限制，行業發展速度將維持中低速增長。在此背景下，行業整體發展在經歷調整后將更趨良性，行業格局趨于固化。”