1 深圳，對學區房開刀

　　作為全國經濟政策與制度試驗田的深圳，向來都是不鳴則已，一鳴驚人。近日，它又提出了驚人之舉，準備大學區招生，并實行教師輪崗制度，而且將此寫進了條例，具備法律效應。

　　根據全國人大的授權，國家經濟特區深圳享有立法權。

　　7月30日，深圳市人大常委會官網發布了關于《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》公開征求意見的公告。

　　在這份征求意見稿中，深圳明確提出：

　　市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

　　雖然這還只是征求意見，但征求意見的潛臺詞是吹風，就是提前告知，早晚會發布。

　　大招一旦落地，無疑是將懸在深圳學區房上方的達摩克利斯之劍落下，對于深圳高價學區房是個巨大利空。深圳先行先試之后，也一定會慢慢推向全國。

　　換句話說，深圳的這份條例，將拉開中國學區房改革的大幕，將對全國學區房帶來顛覆性影響。

　　文件除了對學區房提出改革外，還明確提出：

　　1、市、區人民政府應當建設嬰幼兒照護托育體系，建立3歲以下分層照護托育模式，培育標準規范、收費合理、便民利民的普惠性托育機構，降低市民生育、養育、教育成本。

　　2、市住房建設部門應當依法規范租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調控。

　　這意味著，深圳在開創建立二手房交易參考價格發布機制后，又將先行先試建立房屋租賃參考價格機制。

　　這對深圳租房市場的穩定，產生巨大作用。

　　深圳的二手房官方指導價，目前已經有寧波、成都、西安、紹興、無錫、東莞跟隨，未來還會有更多城市跟隨。一旦率先發布房屋租賃參考價，也會引發其他城市跟隨。

　　所以說，這份條例一旦落地，影響面絕不僅僅局限于深圳，而是全國性的。

　　2 學區房改革大幕拉開

　　深圳此次在征求意見稿中提出，要展開大學區招生，并建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制，實際上可看作管理層對教培行業整肅的一個延伸。

　　其目的就是為三孩政策的順利實施，清理障礙。

　　2021年5月31日，新華社播發通稿，正式宣布：

　　進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源稟賦優勢。

　　在正式官宣全面放開三孩以來，管理層開展了一系列為三孩政策實施清道的動作，其中主要是對限制生育的教育、醫療和房地產三座大山進行改革。

　　這是深圳拉開學區房改革大幕的背景與原因。

　　深圳學區房的大招，其實是對教育與房地產兩個行業同時開刀，因為學區房是教育與房地產的交匯點。

　　在中心城市中，學區房是神一樣的存在，它最抗跌，而且能夠穿越調控周期逆勢上漲，具有非常好的增值保值作用。

　　正因如此，炒房客們對購買優質學區房樂此不疲，在強大的教育需求和投資需求下，學區房價格水漲船高。

　　北京西城區一個12平米的儲物間，因為綁定了優質的學區房，單價高達30萬元/平方米，被媒體曝光。

　　2019年，廈門一套15平米的迷你學區房，因為有廈門實驗小學的學位，掛牌價高達258萬，均價突破了廈門的天際線，高達17.5萬元/平米。

　　上海、深圳、廣州、南京、杭州的優質學區房，同樣都是天價。

　　在優質學區房的拉動下，往往整個片區的價格都會被帶動上漲，比如這輪深圳、上海、北京等城市的行情，都是由學區房引領。

　　這讓很多年輕人，在高房價的重壓下，不敢結婚更不敢生娃。

　　鑒于此，在今年4月30日召開的政治局會議上，官方罕見表態：

　　要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

　　這種級別的會議一般是對重大事件作出指導，這次特別提到學區房炒作，說明炒作學區房問題已經很嚴重，到了不得不解決的時候。

　　這次會議之后，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，重拳整治學區房亂象。

　　比如太原，鎖定學區房學位，6年內一個小學學位，3年內一個初中學位(符合國家生育政策除外)。

　　上海則宣布從2022年開始，改革中考的招生辦法，分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統一招生錄取三種類型。

　　其中最大的一個變化是，優質高中六成左右的學位須統一分配，部分分配到區，部分分配到初中學校。

　　也就是說，以前想上優質高中，必須參與全市的競爭，進入前多少名才能被錄取。現在，有60%的機會被分配到各區、各學校，競爭范圍減少了。

　　如此改變，對于優質學區房是個打擊，意味著即便你購買了優質學區房，由于60%的優質高中名額被統一分配，你的孩子最后不一定能夠進入名校。

　　北京方面則將此前在海淀區、東城區實行的多校劃片政策，推廣到西城區。

　　所謂多校劃片，就是將多個學校和多個片區混在一起，不再對應一個學校。

　　理論上來說，那些原本以為買了某套房子就可以讓孩子上名校的人，打錯了算盤。即便買了名校學區房，也可能會分配到普通學校去，確定性大大降低。

　　相比于上海、北京，深圳此次對學區房的操作，可謂釜底抽薪。

　　深圳提出的大學區招生與教師交流制度，就是多校劃片和教師輪崗制度，這一招威力最大的還是后面的教師輪崗。

　　多校劃片的作用，是讓學區房充滿不確定性，也即一個小區對應的學校不確定，這樣可以弱化教育資源與房子的綁定作用。

　　而教師輪崗，則是直接將一個學校的師資力量帶入了不確定性。

　　蔡元培說過“所謂大學者，非謂有大樓之謂也，有大師之謂也。”這句話同樣適用于小學和中學。

　　一個小學和中學的優劣，關鍵在于學校的老師。

　　如果老師甚至校長，都采取了輪動教學，每間隔一年或者幾年，就會被調往其他學校，那名校的光環能否延續就存在巨大的不確定性，大家對名校的信仰也會逐漸崩塌。

　　日本、韓國就是因為堅持到底地執行教師輪崗制度(日本教師每6年換一個學校，韓國每2至4年輪換一次)，才沒有出現中國這般過度炒作學區房的現象。

　　如果深圳，也能一以貫之，對于原先的名校學區房會帶來巨大利空，深圳高不可攀的名校學區房，接下來會進入一輪價格調整階段。

　　3 學區房危險了

　　深圳接下來的學區房價格調整幅度大小，取決于政策落實與執行力度，畢竟大學區招生與教師交流制度，動了既得利益者的奶酪。

　　北京之所以沒有一口氣在全市范圍內進行多校劃片，而是循序漸進，先在海淀區、東城區，今年又擴展到了西城區，就是因為學區房的利益糾纏錯綜復雜。

　　能夠買得起天價優質學區房的人，要么是有錢的，要么是有權的，而錢和權對于政策的推進，阻力是最大的。

　　深圳這次對學區房的顛覆，本質上就是要打破有錢人與有權人對后代階層的保護傘，讓購買了普通學區房甚至租房人群的子女，也能有機會享受到更優質的教育。

　　盡管阻力很大，但深圳已經將這一條寫進了條例，寫進了立法，意味著再困難也要往前推進。

　　如今的學區房，已經嚴重影響了教育的公平性，也制約了群眾的生育率。

　　不破不立，作為經濟特區的深圳，必須要起到帶頭作用。

　　作為試驗田的深圳，先行先試，是為日后向全國推廣，提供經驗。

　　短期內，其他跟進的可能性還不大。畢竟，這一招威力太大，大家都會先盯著深圳，看看深圳的收效和影響如何。

　　后續，各大中心城市會根據深圳的政策和影響，對自身進行評估，制定出適合自身的學區房改革方案。

　　一場針對影響生育率、影響教育公平的行動，已經徐徐展開。

　　盲目崇拜學區房炒作學區房的人，該醒醒了!