在眾多影響生育意愿的因素中，高房?jī)r(jià)是個(gè)繞不開的話題。

　　7月20日發(fā)布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策 促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)明確提出，地方政府在配租公租房時(shí)，對(duì)符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧。

　　決定還提出，“地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)買房屋的優(yōu)惠政策。”

　　面對(duì)高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，如何從住房保障角度找到鼓勵(lì)按政策生育的破解之道?多位學(xué)者撰文指出，要從增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)以及提供住房補(bǔ)貼、下調(diào)貸款利率等方面給予住房支持。

 

　　在眾多影響生育意愿的因素中，高房?jī)r(jià)是個(gè)繞不開的話題。 新華社資料圖

　　研究稱房?jī)r(jià)每上漲千元，生娃概率隨之下降

　　房?jī)r(jià)每上漲1000元/平方米，生娃的概率會(huì)降多少?中國(guó)人民大學(xué)葛玉好研究員曾在《人口研究》(2019年第一期)上發(fā)表了一篇題為《房?jī)r(jià)對(duì)家庭生育決策的影響》的學(xué)術(shù)論文。基于2014年中國(guó)家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)，他研究了房?jī)r(jià)對(duì)家庭生育決策的影響。論文選用已婚夫婦結(jié)婚當(dāng)年和結(jié)婚5年后的房?jī)r(jià)，分別作為生育一孩和生育二孩的影響因素。

　　研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)生育孩子的概率有顯著負(fù)影響，房?jī)r(jià)每上漲1000元/平方米，生育一孩的概率將降低1.8%-2.9%，生育二孩的概率將降低2.4%-8.8%。此外，文章還分析了房?jī)r(jià)對(duì)女性初次生育年齡的影響，結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)每上升1000元，女性初次生育時(shí)間大概推遲0.14年-0.26年。

　　不過(guò)，葛玉好也表示，對(duì)于京滬這樣房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超其他地區(qū)的城市，直接套用以上結(jié)論可能并不合適，無(wú)法體現(xiàn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)動(dòng)輒每平米上漲幾萬(wàn)元的情形。事實(shí)上，北京上海的生育率受房?jī)r(jià)影響可能更大，房?jī)r(jià)上漲更高，生育率下降更快。

　　而另一方面，房?jī)r(jià)快速攀升，也導(dǎo)致居民債務(wù)壓力快速上升。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平就在研究報(bào)告中指出，2004-2018年房貸收入比(個(gè)人購(gòu)房貸款余額/可支配收入)從16.2%增至47.6%，帶動(dòng)住戶部門債務(wù)收入比(居民債務(wù)余額/可支配收入)從28.6%增至88.4%。現(xiàn)實(shí)中還有不少居民通過(guò)消費(fèi)貸、信用貸等形式湊集購(gòu)房資金，實(shí)際的房貸收入比可能更高。

　　住房不平等可能導(dǎo)致生育不平等

　　在原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、被稱為“房地產(chǎn)平民代言人”的易憲容看來(lái)，高房?jī)r(jià)對(duì)生育決策產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，即房?jī)r(jià)上漲擠出了對(duì)其他消費(fèi)品(包括孩子)的消費(fèi)，因此會(huì)降低對(duì)孩子的需求。

　　而在擠出效應(yīng)之外，廈門大學(xué)周穎剛教授還提出，高房?jī)r(jià)不僅意味著住房的不可負(fù)擔(dān)性，更重要的是其財(cái)富效應(yīng)，需要注意到“住房不平等導(dǎo)致生育不平等”的問(wèn)題。

　　“為什么房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致財(cái)富的不平等?這是因?yàn)橹袊?guó)最大的資本市場(chǎng)不是股票市場(chǎng)，而是處于城市化轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它會(huì)帶來(lái)很大的財(cái)富效應(yīng)。”他在中國(guó)城市百人論壇的一次演講中稱。

　　周穎剛指出，房?jī)r(jià)上漲會(huì)拉大有房者和無(wú)房者之間的財(cái)富差距，對(duì)城市中有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)越高，財(cái)富增長(zhǎng)越快，生育意愿越高，而對(duì)租房者來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)會(huì)讓人們對(duì)生二孩持消極態(tài)度。

　　值得一提的是，《房?jī)r(jià)對(duì)家庭生育決策的影響》的作者葛玉好研究員雖肯定了財(cái)富效應(yīng)的存在，但在文中得出了不同的結(jié)論。他指出，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)主要體現(xiàn)于至少擁有兩套住房的家庭，并且只體現(xiàn)于是否生育二胎的決策之中。但現(xiàn)實(shí)社會(huì)中擁有兩套及以上住房家庭的比例較少，所以財(cái)富效應(yīng)會(huì)小于擠出效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)家庭生育決策的總體影響是負(fù)面的。

　　放開三孩對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限

　　放開三孩后，生育政策會(huì)如何影響房地產(chǎn)?

　　南都注意到，《決定》提出，地方政府在配租公租房時(shí)，對(duì)符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池告訴南都，從理論上講，三孩生育政策的實(shí)施會(huì)增加人口數(shù)量，因此，住房供應(yīng)數(shù)量也應(yīng)增加。與之前的全面二孩政策比較而言，住房戶型應(yīng)該更大些，原來(lái)的三居室或兩居室，應(yīng)該由四居室或三居室替代;相應(yīng)的90/70政策、住房的戶型設(shè)計(jì)要求以及大中小戶型的供應(yīng)比例政策也需要做出調(diào)整。

　　不過(guò)，多位受訪專家也指出，只是從全面放開二孩政策實(shí)施效果看，三孩生育政策帶來(lái)的人口增量在沒有大力度配套措施的支持下可能并不樂(lè)觀。

　　事實(shí)上，就算人口實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，也要注意到房?jī)r(jià)并非取決于人口總量，而是人口的流向。易憲容指出，目前來(lái)看，除了一線城市和部分發(fā)展較好的二線城市，大量城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)過(guò)剩現(xiàn)象。

　　早在2015年，易憲容就曾撰文稱，全面二孩政策實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)尤其是房?jī)r(jià)上漲影響有限。他告訴南都，此次放開三孩，同樣不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，利用放開三孩炒作房?jī)r(jià)上漲的可能性不大。在他看來(lái)，一線和二線熱點(diǎn)城市由于高昂的育兒成本、住房成本，生育三孩的意愿較低。

　　國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認(rèn)為，“三孩生育政策”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響并不顯著：第一，一孩出生人口呈絕對(duì)數(shù)量下降，三孩的基礎(chǔ)是一孩，中國(guó)生育當(dāng)務(wù)之急就是遏制一孩急劇下滑的趨勢(shì);其二，二孩育齡媽媽多是80后，大多已經(jīng)屬于高齡產(chǎn)婦，生三孩可能性較低;加上大城市生育成本高，蔡真認(rèn)為，“三孩生育政策”的凈增量最終落在二線非熱點(diǎn)及三四線城市的80后身上，因而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也較小。

　　為孩子增加土地供應(yīng)?專家：解決高房?jī)r(jià)需先解決人地掛鉤

　　5月31日，一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女的政策及配套支持措施發(fā)布。解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題再次成為討論熱點(diǎn)，南都注意到，多位專家都將目光轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)。趙秀池告訴南都，土地供應(yīng)是調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)閘門。隨著城市化進(jìn)程加快，進(jìn)城人口增加，土地供應(yīng)跟不上，就會(huì)供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　任澤平也在文章中指出，人隨產(chǎn)業(yè)走，區(qū)域間土地需求不均衡是客觀規(guī)律，解決之道是“人地掛鉤”。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤，人口流入的城市群都市圈要加大建設(shè)用地供應(yīng)，人口流出地區(qū)減少土地供應(yīng)。

　　攜程創(chuàng)始人梁建章甚至直接以《房?jī)r(jià)，為孩子增加土地供應(yīng)》為題，建議調(diào)整現(xiàn)行土地政策。在他看來(lái)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)里一大半都是土地的價(jià)格，也就是地方政府收的稅，可以把這部分作為購(gòu)房補(bǔ)貼返回給家庭，同時(shí)增加該地的建設(shè)用地指標(biāo)。“我們的土地政策應(yīng)該跟著人走，哪些地方有更多的人口流入，就應(yīng)該給更多住房的用地指標(biāo)，來(lái)增加供給和平抑房?jī)r(jià)。”他說(shuō)。

　　不過(guò)，也有學(xué)者有不同的看法。易憲容就向南都指出，“房?jī)r(jià)高和土地供應(yīng)關(guān)系不大，最大的問(wèn)題在于人們把住房作為一個(gè)投資品。”他建議，通過(guò)稅收和信貸政策，真正把投機(jī)炒作現(xiàn)象控制住，房?jī)r(jià)就會(huì)自然而然降下來(lái)。

　　把住房作為生育支持政策的重要選項(xiàng)

　　面對(duì)高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，如何從住房保障角度找到鼓勵(lì)按政策生育的破解之道。

　　如果把眼光放到國(guó)外就會(huì)發(fā)現(xiàn)，不少國(guó)家在鼓勵(lì)生育政策中將住房作為重要選項(xiàng)，這一做法值得我們借鑒。比如，韓國(guó)政府每年提供5萬(wàn)套保障性住房給月收入低于一定水平的新婚夫婦，新婚夫婦購(gòu)買第一套住房給予購(gòu)房稅收優(yōu)惠;日本針對(duì)由母親和未成年子女組成的單親家庭享有住房貸款優(yōu)惠及供應(yīng)住宅有限居住權(quán)。

　　南都注意到，此次中央發(fā)布的決定還提出，“地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)買房屋的優(yōu)惠政策。”

　　事實(shí)上，此前也有多位學(xué)者指出，為鼓勵(lì)按政策生育，要從增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)以及提供住房補(bǔ)貼、下調(diào)貸款利率等方面給予住房支持。

　　比如，近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩發(fā)文表示，調(diào)整房地產(chǎn)政策，要讓愿意多生育的嘗到甜頭，讓很猶豫或原本不想生二孩或三孩的也變得積極起來(lái)。

　　對(duì)此，他提出六點(diǎn)建議：第一，國(guó)家在全國(guó)范圍內(nèi)的所有限購(gòu)城市，對(duì)生育三個(gè)孩子的家庭，做出允許購(gòu)買三套或者四套住宅的規(guī)定;第二，對(duì)三孩家庭實(shí)施支持性房地產(chǎn)信貸政策。第三，對(duì)三孩家庭購(gòu)買商品房實(shí)施稅收優(yōu)惠政策。無(wú)論是否為首套，無(wú)論面積大小，對(duì)三孩家庭均給予契稅減半、免除印花稅優(yōu)惠;第四，三孩家庭購(gòu)買、分配各種政策性房產(chǎn)，可給予照顧，這些房產(chǎn)包括共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、廉租房等。房源緊張時(shí)，可以優(yōu)先排隊(duì);或不參加搖號(hào)，直接挑選;第五，調(diào)整關(guān)于學(xué)區(qū)房入學(xué)名額的規(guī)定，三孩家庭不受入學(xué)間隔年份的限制;第六，今后開征房產(chǎn)稅時(shí)，對(duì)三孩家庭在減免規(guī)定上，也給予明顯有利的照顧。(邯鄲微信托管)