有人做過這樣一個(gè)假設(shè),中國(guó)最成功的企業(yè)家之一,JD.com的創(chuàng)始人劉強(qiáng)東,如果當(dāng)年沒有創(chuàng)立京東,他一樣是人生贏家:世紀(jì)之初,他在中關(guān)村終于有了幾個(gè)小柜臺(tái),開起連鎖店,作為小老板,租房多沒面子,那時(shí)候中關(guān)村房?jī)r(jià)超不過5000,怎么也得買一套自住,買幾套門面和倉(cāng)庫(kù),給員工買房作為宿舍……到現(xiàn)在這些房子凈值也就上億了,雖然比其他現(xiàn)在的成就差了很多,但比起大多數(shù)人已經(jīng)是人生贏家了。
但是故事的本質(zhì)我們要看清,不是房子帶來(lái)了財(cái)富,而是房?jī)r(jià)上漲的周期帶來(lái)了財(cái)富;以房為富的說(shuō)法并不精準(zhǔn),準(zhǔn)確的說(shuō),是以趨勢(shì)為富。
只不過,房子作為投資品的價(jià)格趨勢(shì),相對(duì)于其它投資物來(lái)說(shuō),比較容易把握,甚至形成了只漲不跌的神話。盡管在一些地方神話曾經(jīng)破滅,但總是在關(guān)鍵時(shí)期,會(huì)出現(xiàn)一些事情力挽狂瀾,讓神話繼續(xù);這就讓盲目的投資者更加篤信神話是真的。
問題是,神話終歸是神話,現(xiàn)實(shí)總是要回歸。現(xiàn)實(shí)是什么?現(xiàn)實(shí)就是居民手里普遍都沒有錢了,消費(fèi)已經(jīng)被嚴(yán)重?cái)D壓。
近日,一份由中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院等機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示:中國(guó)消費(fèi)者在房地產(chǎn)去庫(kù)存中債務(wù)率大幅度上升,消費(fèi)基礎(chǔ)受到嚴(yán)重削弱。新一輪去庫(kù)存將儲(chǔ)蓄存款相對(duì)薄弱階層的可利用資金,基本上全部投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
(圖片來(lái)自于:中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)(2018-2019))
從圖中可以看出,居民收入增長(zhǎng)增速與消費(fèi)性支出增速缺口擴(kuò)大。背后的原因則在于,2015年去庫(kù)存之前,房地產(chǎn)套牢的往往是中高收入者,而這一輪去庫(kù)存,加上房?jī)r(jià)上漲過快,實(shí)際上是將中低收入階層的可用資金基本上掏出了。
報(bào)告認(rèn)為,消費(fèi)的核心支撐力不在于高收入階層,而在于中低收入者;中低收入階層可支配消費(fèi)性資金支撐力則大幅度削弱,是導(dǎo)致消費(fèi)行為模式發(fā)生變化的重要原因。而要想經(jīng)濟(jì)全面回暖,消費(fèi)的增長(zhǎng)是必不可少的環(huán)節(jié)。
也因此,還想用過去的經(jīng)驗(yàn),幻想樓市再次成為經(jīng)濟(jì)的救星,是很不現(xiàn)實(shí)的事情了。“房住不炒”的理念會(huì)一直貫穿下去,盡管目前有地方開始適當(dāng)放松貸款利率,或者用人才引進(jìn)的辦法破解限購(gòu),但大趨勢(shì)是不會(huì)放松的,房?jī)r(jià)想大漲?等來(lái)的一定是收緊樓市的政策。
樓市去杠桿、金融擠泡沫,這是一個(gè)長(zhǎng)期的過程;經(jīng)歷過這些的如美國(guó)、日本,無(wú)一不是以房?jī)r(jià)崩盤作為代價(jià)的。但我們不允許崩盤,房?jī)r(jià)關(guān)乎穩(wěn)定,所以,可以預(yù)見到未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間,房?jī)r(jià)既不能大漲,也不會(huì)大跌;如果房?jī)r(jià)下行,開發(fā)商會(huì)被約談,調(diào)控會(huì)稍稍放松,如果房?jī)r(jià)有上漲的苗頭,正在進(jìn)行的交易也可以給你中止了。當(dāng)管理者如此苦心,要把盲目流入房地產(chǎn)的資金引出去,買房人和投資者又何必逆勢(shì)而上呢?
總之,房子不再是你記憶中的搖錢樹,樓市未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間都將穩(wěn)字當(dāng)頭,房?jī)r(jià)復(fù)燃只能是幻想了。