7月20日晚，宋都股份(600077.SH)發(fā)布公告，宣布放棄今年5月在杭州首批集中供地中以17.8億元競得的一幅宅地。

　　這一退地決定讓宋都股份損失了5000萬元的保證金，占其2020年3.52億元?dú)w母凈利潤的14.2%。

　　截至7月21日收盤，宋都股份股票下跌0.4%，報(bào)價(jià)2.51元/股，總市值33.64億元。

　　有市場消息稱，宋都股份拍得新城地塊之前，已經(jīng)有了意向合作方“寶X地產(chǎn)”，并且對方的商務(wù)合作意愿十分明確。

　　但成功摘地之后，“合作方”突然變卦，將宋都股份推入了窘境。

　　對于“寶X地產(chǎn)”的說法，寶龍地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，宋都股份退地與其沒有任何關(guān)系，公司從未與“該地塊”發(fā)生過任何關(guān)系，也沒有任何合作意向。如果僅憑坊間傳聞的寶X地產(chǎn)，就聯(lián)想到我們，不經(jīng)核實(shí)進(jìn)行報(bào)道，公司會(huì)保留訴諸法律的權(quán)力。

　　“臨陣”退地能及時(shí)止損嗎?

　　宋都股份要退掉的這塊地，位于拱墅區(qū)運(yùn)河新城，是其在今年5月7日，即杭州首輪集中供地首日，以“17.83億元上限價(jià)+21%自持比例”的條件所得。

　　對比今年1月，同樣是運(yùn)河新城板塊，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司和萬科A拿地的自持比例分別僅需5%和3%，而宋都股份則飆升至21%，開創(chuàng)了近年來運(yùn)河新城的自持新高。

　　在5月的杭州拍地中，宋都股份的表現(xiàn)十分積極，總共搶下5宗地塊，土地價(jià)款分別為17.83億元、3.35億元、8.91億元、8.46億元以及7.29億元，總地價(jià)達(dá)45.84億元。

　　通過比對發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今宋都股份退掉的這塊地價(jià)格最高，其它的4塊地均沒有超過9億元。

　　宋都股份表示，此次退地的原因是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場風(fēng)險(xiǎn)因素，而作出的決策。截至目前，其同期競得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開發(fā)流程。

　　來源：年報(bào)截圖

　　值得一提的是，新城地塊這筆高達(dá)17.8億元的土地款，對宋都股份來說不是小數(shù)目，需要其撬動(dòng)資金的高杠桿。

　　據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年宋都股份營業(yè)收入約71.6億元，同比上升71.86%。凈利潤則為約5.4億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為約1.9億元，其資產(chǎn)負(fù)債率為86.7%，出現(xiàn)了增收不增利的情況。

　　2019年，宋都股份實(shí)控人俞建午曾提出要實(shí)現(xiàn)300億元的銷售目標(biāo)。2020年，宋都股份的全口徑銷售金額僅為 207 億元，雖然較 2019年增長超10%，但仍然沒有“達(dá)標(biāo)”。

　　近年來，在“三道紅線”的約束之下，房企融資環(huán)境趨緊，壓力增大，單獨(dú)開發(fā)規(guī)模較大的地塊對房企的資金實(shí)力要求很高。

　　IPG(IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團(tuán))中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，因?yàn)?ldquo;該地塊”預(yù)期很難盈利，而且對于未來市場也不樂觀，如果繼續(xù)繳納土地款和投入開發(fā)的話還要增加很多資本性開支和負(fù)債，也許會(huì)對公司業(yè)績造成拖累，還不如認(rèn)罰誠意金。宋都股份如果不停止拿地，其“損失”有可能會(huì)更大。

　　身陷融資擔(dān)保困局

　　在本次退地風(fēng)波之前，宋都股份還始終被融資擔(dān)保所困擾。

　　7月4日，宋都股份發(fā)布公告表示，因全資子公司“頌都投資”的資金安排需要，為其提供了11.8億元連帶責(zé)任擔(dān)保。

　　來源：公告截圖

　　截至公告當(dāng)日，宋都股份及控股子公司對外擔(dān)保總額為 156.4億元，占比達(dá)宋都股份最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的331.64%，其擔(dān)保總額已經(jīng)超出其凈資產(chǎn)的3倍。

　　3月23日，宋都股份對外發(fā)布公告稱，該公司實(shí)際控制人俞建午為控股股東1.89億元融資提供反擔(dān)保。

　　截至公告發(fā)布當(dāng)日，宋都股份對外擔(dān)保總額為 146.76 億元，占當(dāng)時(shí)經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的 315.68%。對宋都控股提供的擔(dān)保總額為 38.29 億元，其中包括以存單質(zhì)押形式擔(dān)保的34.36 億元和以信用保證形式擔(dān)保的3.93 億元，占公司當(dāng)時(shí)經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的 82.36%。

　　在過去一年中，宋都股份為了不斷擴(kuò)大規(guī)模，大多采用了存單質(zhì)押的融資方式，即控股股東借錢輸送給上市公司，上市公司為控股股東提供擔(dān)保，以此達(dá)到降低融資成本、減少負(fù)債規(guī)模、改善財(cái)務(wù)狀況的目的。

　　據(jù)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，宋都股份擔(dān)保總額為134.5億元，占公司凈資產(chǎn)的235.07%。并且，其直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的被擔(dān)保對象提供的債務(wù)擔(dān)保金額達(dá)80.07億元。

　　另外，因?yàn)轭l繁的質(zhì)押擔(dān)保，上交所曾要求宋都股份說明控股股東是否在存單質(zhì)押事項(xiàng)中，涉嫌侵犯上市公司利益。

　　宋都股份的麻煩不僅于此，今年1月23日，宋都股份實(shí)際控制人俞建午還曾因涉嫌內(nèi)幕交易股票，被證監(jiān)會(huì)進(jìn)行立案調(diào)查。

　　雖然宋都股份當(dāng)時(shí)公告解釋稱，“此”調(diào)查事項(xiàng)是對俞建午的調(diào)查，與公司無關(guān)，且未涉及公司股票，不會(huì)影響其在公司的正常履職，公司日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)也不會(huì)受到影響。

　　如此來看，宋都股份本次退地的原因到底是什么呢?歡迎評論區(qū)留言討論!(邯鄲微信托管)