1月11日，針對(duì)2020年國內(nèi)投資和地產(chǎn)行業(yè)最受矚目的數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)(以下簡稱：IDC)，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行做出獨(dú)家剖析。戴德梁行IDC專家小組華北區(qū)負(fù)責(zé)人金廉政指出：“受新基建、互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等國家政策指引以及5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等終端應(yīng)用發(fā)展的驅(qū)動(dòng)，我國數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)高速增長。截止至2019年，我國IDC市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1585億元，連續(xù)第八年增速超過20%。同時(shí)，眾多頭部的IDC運(yùn)營商均有頻繁的資本運(yùn)作，使得該類資產(chǎn)備受投資人關(guān)注。”

　　未來數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整

　　從分布來看，超過半數(shù)的機(jī)柜分布在京津冀、長三角、大灣區(qū)等人口和企業(yè)密集的核心區(qū)域，是典型的市場(chǎng)導(dǎo)向型區(qū)域，而中西部及東北地區(qū)因其較低的開發(fā)成本、電費(fèi)水平及氣候環(huán)境優(yōu)勢(shì)也成為近年來大型及超大型IDC布局的區(qū)域，屬于IDC分布的資源導(dǎo)向型區(qū)域。

　　在運(yùn)營層面，不同區(qū)域之間的服務(wù)費(fèi)和上架率水平差異較大。北上廣深一線城市明顯呈現(xiàn)IDC的供需不平衡現(xiàn)象;一線周邊地區(qū)因承接核心城市需求，需求較有保障;骨干網(wǎng)及強(qiáng)二線城市也有較大內(nèi)部需求，需求也相較旺盛但量級(jí)有限;其他地區(qū)需求較少，只能依靠價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引客戶，滿足實(shí)時(shí)性要求不高的客戶的非核心需求。未來全國數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)整體維持較強(qiáng)增速的同時(shí)，將不斷面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　把控標(biāo)的資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要

　　目前國內(nèi)可交易的IDC項(xiàng)目差異較大，如何把控標(biāo)的資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于投資人至關(guān)重要。

　　從區(qū)域位置角度，一線城市和環(huán)一線周邊城市是當(dāng)下較好的投資選擇;同時(shí)服務(wù)器及配套設(shè)施需要耗費(fèi)大量電力，從運(yùn)行保障的角度，應(yīng)選擇電力供應(yīng)相對(duì)充沛的區(qū)域;從項(xiàng)目等級(jí)看，數(shù)據(jù)中心用戶對(duì)于項(xiàng)目選取的要求逐漸提高，國際T3及國內(nèi)A級(jí)以上項(xiàng)目有較大優(yōu)勢(shì);從能耗指標(biāo)看，北京、上海、廣東已相繼發(fā)布存量和新建數(shù)據(jù)中心PUE的限制政策，能耗政策收緊將成為發(fā)展趨勢(shì)，為避免政策限制對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營造成的風(fēng)險(xiǎn)和未來可能產(chǎn)生的技術(shù)革新或改造成本，在項(xiàng)目選擇上需關(guān)注其綠色節(jié)能情況;從租戶結(jié)構(gòu)看，金融客戶與大中型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃情況較為穩(wěn)定、租金承受能力較強(qiáng)，此類客戶占比較高的項(xiàng)目未來收入較為穩(wěn)定;IDC的運(yùn)營過程中仍需投入大量的設(shè)備更新或置換的成本，對(duì)于投資期限相對(duì)較長的投資人，未來資本性支出情況是其需重點(diǎn)考慮的因素。

　　國內(nèi)數(shù)據(jù)中心退出方式多樣

　　在項(xiàng)目退出上，海外IDC的退出方式較為多樣，有公司上市、直接交易和REITs等方式，其中REITs化數(shù)據(jù)中心占全球數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)份額比重30%左右。

　　國內(nèi)目前主流的退出方式還是公司上市和直接交易，已上市的公司包括光環(huán)新網(wǎng)(300383,股吧)、世紀(jì)互聯(lián)、萬國數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)港(603881,股吧)等。2020年，國家發(fā)改委與中國證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》明確鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)類基礎(chǔ)資產(chǎn)試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，給國內(nèi)數(shù)據(jù)中心的循環(huán)投資提供了更多選擇。

　　金廉政表示：“IDC確實(shí)是2020年國內(nèi)投資和地產(chǎn)行業(yè)最炙手可熱的話題，比如中信產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)合萬國數(shù)據(jù)成立合資公司、高瓴資本聯(lián)合STT GDC以定向增發(fā)方式對(duì)萬國數(shù)據(jù)股權(quán)投資、鼎暉夾層成立15億規(guī)模的IDC基金，能看出來投資人對(duì)于這一新興業(yè)態(tài)的青睞和認(rèn)可。但由于部分買賣雙方在資產(chǎn)定價(jià)上存在差異，市場(chǎng)實(shí)際交易與市場(chǎng)熱度仍有一定差距。數(shù)據(jù)中心兼具不動(dòng)產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)雙重屬性，投資金額大、運(yùn)營門檻高，投資人在選擇和投資標(biāo)的時(shí)也需更加謹(jǐn)慎。”