DeLeon告訴他，“第一共和銀行的10年期貸款利率為4.65%”，遠(yuǎn)低于當(dāng)時30年期固定利率抵押貸款的平均利率6.97%。這位風(fēng)險(xiǎn)投資家笑了，因?yàn)楣韫茹y行已經(jīng)向他提供一筆10年期貸款，利率低于4%。這位客戶說：“做風(fēng)投很好。”
根據(jù)DeLeon的說法，這位客戶的風(fēng)投基金在硅谷銀行有數(shù)十億美元存款，而硅谷銀行又向該基金的所有合作伙伴提供了誘人的抵押貸款利率。但兩周后，在DeLeon審閱并準(zhǔn)備好購買報(bào)價(jià)后，客戶給他回了電話。硅谷銀行的倒閉顛覆了一切，按照這個方案繼續(xù)推進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)太大。“現(xiàn)在暫停吧，”這位客戶說，“我必須評估是否要動用我的資本。”
硅谷銀行的歷史性崩盤，以及對其他地區(qū)性銀行造成的連鎖反應(yīng)，讓DeLeon這樣的豪華房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有一種沉到谷底的感覺。多年來，他一直介紹創(chuàng)業(yè)者和風(fēng)險(xiǎn)投資人去找兩家銀行--硅谷銀行和第一共和銀行。后者也同樣深陷危機(jī)：自3月8日以來，第一共和銀行的股價(jià)下跌了89%，可能需要規(guī)模更大的銀行去拯救。
這幾家銀行以向科技行業(yè)玩家提供“白手套”服務(wù)而聞名，它們熱衷于在其他銀行不愿放款的情況下做出讓步。DeLeon表示：“它們會說，‘這個創(chuàng)業(yè)者有流動資金問題，但他有10億的創(chuàng)始人股票。’我們要從中看到價(jià)值，并向他們提供貸款。我們不像那些需要薪資證明的無聊銀行。”
DeLeon解釋說，硅谷銀行將貸款優(yōu)先提供給C輪或D輪融資階段的創(chuàng)業(yè)公司，如果這些公司獲得了知名風(fēng)投公司的投資就更理想。“他們會說，‘安德森-霍洛維茨喜歡這個家伙，他很可能是個贏家。’他們知道硅谷是怎么運(yùn)作的，他們參與得很深。”
硅谷銀行的倒閉導(dǎo)致了舊金山灣區(qū)房地產(chǎn)的波動。過去兩年，該地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)波動劇烈。2021年疫情最嚴(yán)重的時候，舊金山灣區(qū)的房產(chǎn)賣得非常快，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人甚至發(fā)現(xiàn)自己只需要做個交易撮合者就行，根本不需要一番激烈談判。
當(dāng)?shù)睾勒袌鲈?021年12月達(dá)到頂峰，當(dāng)時僅舊金山的74處房產(chǎn)交易額就超過4.3億美元。然而，持續(xù)上升的利率、無休止的裁員、線下辦公的回歸，以及科技股和非上市公司估值的大幅下跌，大大抑制了淘金熱。截至2023年1月，舊金山灣區(qū)售價(jià)500萬美元及以上的房屋銷量較兩年前下降62%，地區(qū)整體銷量跌至15年來的最低點(diǎn)。
美國30年期抵押貸款的利率從2021年1月的2.6%飆升至目前的7.1%左右，給所有美國購房者增加了負(fù)擔(dān)。在舊金山灣區(qū)的房地產(chǎn)市場，這一利率漲幅意味著每月抵押貸款還款額要增加數(shù)千美元。總體來看，舊金山灣區(qū)的房地產(chǎn)市場在美國受到的沖擊最大：截至2022年12月，房地產(chǎn)交易價(jià)值同比下降373億美元。
硅谷銀行的倒閉、第一共和銀行股價(jià)的大幅下跌，以及Meta和亞馬遜宣布將進(jìn)一步裁員1.9萬人，導(dǎo)致了情況的進(jìn)一步惡化。對依靠交易傭金的硅谷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，感覺就像是三重打擊。在過去兩周里，DeLeon的許多客戶都暫停尋找目標(biāo)房產(chǎn)。他表示：“買家更加謹(jǐn)慎，因?yàn)榱畠r(jià)資金的時代已經(jīng)結(jié)束了。”
Homestead Real Estate的房地產(chǎn)顧問、在納帕谷地區(qū)提供服務(wù)的Ervin Hechavarria表示，硅谷銀行的倒閉動搖了他在豪華房地產(chǎn)市場的業(yè)務(wù)。3月10日，當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)介入接管硅谷銀行的消息傳出時，Hechavarria的所有會議都突然變成了作戰(zhàn)室：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專注于如何轉(zhuǎn)移客戶資金，研究資金被套牢的情況，并分散托管的資金。他說：“一切都在瓦解，太可怕了。真正令人擔(dān)憂的是，信貸額度開始消失，因?yàn)殂y行認(rèn)為我們負(fù)債太多。”
Compass房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)Dale+Alla團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人Dale Boutiette表示：“地區(qū)性銀行的不穩(wěn)定正在造成明顯影響。如果是第一共和銀行或硅谷銀行的客戶，那么購房者即便沒有停止購房，也在放緩短期內(nèi)買房的計(jì)劃。”
對于賣家和買家以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，這是個壓力很大的時期。舊金山灣區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司The Front Steps的經(jīng)紀(jì)人及創(chuàng)始人Alex Clark說：“人們總是問房地產(chǎn)市場怎么樣，從來沒人問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)怎么樣。我會在晚上11點(diǎn)接電話，在海灘接電話。這是件苦差事。”Hechavarria擔(dān)心，銀行問題會導(dǎo)致利率升高及消費(fèi)者信心下降。“這改變了人們對投資和股權(quán)的長期看法”，這個時刻“讓人想起了2008年的經(jīng)濟(jì)衰退”。
并不是所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都贊同這種悲觀的看法。在富裕的加州洛斯加托斯地區(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司KW Bay Area EStates總裁Mark Von Kaenel以更長遠(yuǎn)的眼光看待這一時刻。他說：“這種場面是人的本性，但市場的彈性很大。”當(dāng)時，他正準(zhǔn)備幫一名客戶在第一共和銀行當(dāng)?shù)氐姆中写嫒胍粡?0萬美元支票。
當(dāng)?shù)貢r間3月10日，就在硅谷銀行破產(chǎn)之際，Von Kaenel的兩名風(fēng)險(xiǎn)投資人客戶分別獲得了該銀行發(fā)放的600萬美元和350萬美元的貸款，這兩名客戶都購買了獨(dú)棟住宅。他說：“在這樣的情況下，硅谷銀行仍為這些貸款提供資金，并完成貸款發(fā)放。”其中一筆是五年期浮動利率抵押貸款，利率為4.25%，另一筆也是五年期浮動利率抵押貸款，利率約為4.7%。
由于南灣的存量房地產(chǎn)很少，Von Kaenel并不認(rèn)為硅谷銀行的倒閉是一場事關(guān)生死存亡的危機(jī)。他以KW Bay Area Estate在洛斯加托斯的35套房源為例做了解釋，這是一個擁有約3.5萬居民的小鎮(zhèn)。鄰近的洛斯阿爾托斯是加州第四富有的城市，居住著約3.1萬居民，在Zillow上只有26處房產(chǎn)掛牌。Von Kaenel說：“我們開始看到，價(jià)值回到了2022年3月時的高峰，這絕對是聞所未聞的。我們置身于一個玻璃泡沫之中。”
Compass旗下reSolve Group的聯(lián)合創(chuàng)始人Adam M. Touni也有類似經(jīng)歷。3月12日周日，就在硅谷銀行倒閉的幾天后，他帶著100名意向客戶參觀了洛斯阿爾托斯一套價(jià)值600萬美元的房源。感興趣的買家在房子的拱形天花板、步入式衣柜和Thermado電器旁討論，漫步在寬敞的花園里，欣賞私人水療游泳池和室外音響系統(tǒng)。
潛在買家并沒有因銀行的影響而卻步。Touni說：“看到這一幕相當(dāng)瘋狂。這是我們今年最忙的一周，完全出乎意料。就在那個周日，一位拿著硅谷銀行抵押貸款的買家簽下了一套房子的合同，因?yàn)樗嘈琶缆?lián)儲將支持硅谷銀行。”
Compass的經(jīng)紀(jì)人Gina G.Blancarte說，硅谷銀行和第一共和銀行的大多數(shù)客戶都仍在使用這兩家銀行，并且相信他們?nèi)匀粫@得最好的利率和服務(wù)。她說：“在此之前，第一共和國銀行的貸款方案幾乎和現(xiàn)金方案一樣好。”自壞消息開始登上新聞頭條以來，她已經(jīng)收到了第一共和銀行發(fā)來的“多封令人安心的電子郵件”。“這里面有點(diǎn)吹噓，但他們的服務(wù)是真正的禮賓服務(wù)。”
對DeLeon來說，現(xiàn)在是時候反思哪里出了問題，然后看看接下來會發(fā)生什么。因?yàn)楣韫茹y行并不是主要的抵押貸款提供商，所以(銀行)倒閉并沒有對他的工作方式產(chǎn)生重大影響。他說：“我認(rèn)為不確定性對商業(yè)從來都不是好事。但硅谷銀行的客戶還有可選擇的其他融資渠道。”
Blancarte說，現(xiàn)在預(yù)測房地產(chǎn)市場受到的總體影響還為時過早。自2022年4月以來，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場一直在下跌，但最近舊金山灣區(qū)庫存的上升讓人們對市場升溫抱有希望。盡管如此，截至2023年2月，待定銷售額與2022年2月相比下降了41%。“在此之前，情況正在好轉(zhuǎn)，意味著更多的交易正在發(fā)生。購房者目前可以享受優(yōu)惠的價(jià)格，因此情況仍然令人鼓舞。”
Blancarte建議持觀望態(tài)度的買家利用“銀行賬戶中的流動性”來分散投資組合。不過，她并沒有將自己的資金投入第一共和銀行的低迷股票，而表示“我會選擇投資更多房地產(chǎn)。”
