業(yè)內(nèi)專家表示，從目前這波行情來看，接下來樓市走向強(qiáng)勢的可能性非常小，買賣雙方都存在觀望情緒。最近要警惕土地市場和房屋買賣市場出現(xiàn)的降溫情況，適當(dāng)?shù)慕禍伢w現(xiàn)了政策效益，但降溫過快也會引起新的問題。

　　而在近一個月的時間里，多地發(fā)出“限跌令”來穩(wěn)定房價(jià)，然而專家表示，限跌令說明背后是有壓力的，比如房企的促銷壓力。

　　土地出讓金大降7成

　　據(jù)《40城土地市場月報(bào)》(以下簡稱《月報(bào)》)以及《全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》(以下簡稱《報(bào)告》)的數(shù)據(jù)可知，8月全國典型城市的土地成交和新房成交都有一定的降幅。.

　　具體來看，據(jù)《月報(bào)》顯示，8月40個典型城市(4個一線城市，21個二線城市，15個三四線城市)土地成交建筑面積1618萬平方米，環(huán)比同比分別下降15%和70%;土地出讓金收入為842億元，環(huán)比增長13%，同比下降72%;移動平均土地成交均價(jià)(近6個月土地成交均價(jià))為6579元/平方米，環(huán)比下降1.1%，同比增長12%;溢價(jià)率為16.2%，環(huán)比和同比分別下降1.1%和0.5%。

　　《月報(bào)》解釋稱，8月40個典型城市的土地成交面積、移動平均土地成交均價(jià)、溢價(jià)率均受第二次集中供地的影響，表現(xiàn)為多地暫停或延期了第二次集中土拍。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士在《月報(bào)》中分析，“第二批集中供地的調(diào)整意味著，樓市更加強(qiáng)調(diào)公共屬性和民生屬性，而不是市場化，規(guī)則調(diào)整將更好地起到短期內(nèi)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的作用，房價(jià)地價(jià)已進(jìn)入全面管控的階段。”

　　熱點(diǎn)城市土地出讓金收入繼續(xù)走高，但增速下降，冷門城市依舊平淡。從歷史數(shù)據(jù)看，土地成交溢價(jià)率可以反映市場的冷熱程度。

　　記者注意到，不同城市間的溢價(jià)率相差較大，《月報(bào)》指出，從22城“兩集中”首批次出讓結(jié)果來看，市場分化比較明顯，熱點(diǎn)城市地塊競爭激烈程度并未下降，如重慶、深圳、廈門、杭州等城市溢價(jià)率仍處于相對高位水平，但北京、上海等城市實(shí)行集中供地政策較為成功，溢價(jià)率維持在較低水平;冷門城市交易依舊平淡，如長春、青島等城市溢價(jià)率明顯低于其他城市，且不同城市間的冷熱分化仍在加劇。

　　新房成交面積同比大跌31%

　　新建商品住宅成交情況是怎樣的?據(jù)《報(bào)告》顯示，8月40個典型城市(4個一線城市，18個二線城市，18個三四線城市)新建商品住宅成交面積為2324.9萬平方米，環(huán)比下降13.6%，同比大跌31.0%，自5月年內(nèi)首次同比增速轉(zhuǎn)負(fù)以來，新建商品住宅成交量已連續(xù)3個月同比下降。

　　《報(bào)告》指出，受去年同期的低基數(shù)影響，新建商品住宅移動平均同比增速在2021年5月見頂，隨著今年上半年調(diào)控不斷加強(qiáng)，其后持續(xù)回落，新建商品住宅市場降溫顯著。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士在《報(bào)告》中解釋道，“近幾個月調(diào)控政策對樓市影響越發(fā)明顯，從政策出臺到市場變化的時間正在縮短。預(yù)計(jì)未來幾個月，調(diào)控對新房成交的影響將持續(xù)‘發(fā)酵’，新房成交量將繼續(xù)回落。”

　　針對《月報(bào)》以及《報(bào)告》的描述，業(yè)內(nèi)專家在接受《華夏時報(bào)》記者采訪時表示，“就現(xiàn)在這波行情來講，樓市強(qiáng)勢的可能性，或者說這種(使樓市強(qiáng)勢的)因素非常少，因?yàn)檫@一輪的銀行信貸政策非常緊。”

　　那接下來樓市是否會出現(xiàn)明顯的金九銀十現(xiàn)象呢?業(yè)內(nèi)專家向《華夏時報(bào)》記者表示，“從一些購房者的預(yù)期來看，在當(dāng)前政策調(diào)控下，(購房者)是在觀望的;房東在價(jià)格方面還是有所幻想，并不會積極地加快銷售，也有觀望情緒。從金九銀十的概率來講，應(yīng)該說這種可能性是比較小的，很難說能看到一個非常強(qiáng)勢的金九銀十的現(xiàn)象，或者說金九銀十的成色會比較弱。”

　　明年貸款或提前投放，對沖信貸增速下滑

　　不同城市間新建商品住宅成交情況如何?據(jù)《報(bào)告》顯示，廈門8月新房成交面積環(huán)比增長28.9%，同比大增81.6%，位居40城之首;韶關(guān)8月環(huán)比下降21.1%，同比明顯下降62.6%，在40城中倒數(shù)第一。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從城市排名特點(diǎn)來看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強(qiáng)二線城市，且地理位置上以南部沿海城市居多;排名靠后的城市主要為弱三線城市，且地理位置上偏中部和西南地區(qū)。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從政策上看，由于一線和強(qiáng)二線城市新房政策已經(jīng)很緊，8月這些城市的調(diào)控關(guān)注點(diǎn)更傾向于二手住宅，而弱二線和三線城市則著重加強(qiáng)了新房監(jiān)管，預(yù)計(jì)在調(diào)控政策影響下未來幾個月三類城市都將繼續(xù)降溫。

　　那金九銀十現(xiàn)象在不同的城市間分化會不會更加明顯?業(yè)內(nèi)專家向《華夏時報(bào)》記者表示，“從具體城市來看，大城市在短期內(nèi)很難出現(xiàn)金九銀十現(xiàn)象，目前(房企)肯定是有壓力的;當(dāng)然有些地方的市場交易好起來了，跟集中推盤有關(guān)系，推盤力度比較大時可能會有這個(金九銀十)表現(xiàn)，市場交易(量)可能從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看不會降低到一個低谷。部分城市會受房地產(chǎn)周期影響，有部分一直處于低谷的城市會出現(xiàn)反彈，也會有金九銀十現(xiàn)象，但是我認(rèn)為這些城市還是少數(shù)。絕大多數(shù)三四線城市，推出所謂限跌令，說明背后是有壓力的，比如房企的促銷壓力。”

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2021年7月1日出版的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.18(2021)》稱，全國房地產(chǎn)市場分化將進(jìn)一步加劇。具體表現(xiàn)為一二線城市房價(jià)漲速要顯著快于三四線城市、地域差距顯著、熱點(diǎn)城市內(nèi)部分化嚴(yán)重。未來，三、四線城市面臨較大的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)壓力，限貸政策或?qū)⑦m度放松，具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地產(chǎn)市場將迎來新的機(jī)遇。

　　此外，記者了解到，據(jù)悉，8月23日央行召開金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢分析座談會，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)做好跨周期設(shè)計(jì)，銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作。明年上半年計(jì)劃投放的部分貸款，或?qū)⑻崆暗浇衲晗掳肽晖斗牛源藢_近期信貸增速下滑趨勢，增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性。特別是要加強(qiáng)預(yù)期管理和引導(dǎo)，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號。此外，也要防止政策調(diào)整誤傷合理的市場需求。

　　對此，業(yè)內(nèi)專家向《華夏時報(bào)》記者補(bǔ)充道，樓市也有可能并非像想象中的那么低迷，“(座談會)里面講不要對一些剛需購房者誤傷等，是一個放松的信號。從這個角度來講，有些地方的樓市，并不會像想象的那么悲觀，所以要密切關(guān)注最近的信貸政策對樓市的影響。”