8月17日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人告訴中國房地產報記者：銀川將在下周正式發(fā)布樓市調控文件，相比以往，此次新政更加側重對土地端的把控。

　　此前，同樣被住建部約談的金華與惠州已出臺新政加碼樓市調控。據記者了解，截至目前剩余的徐州與泉州尚未對外正式宣布加碼樓市調控(全市范圍內的調控)，這也就意味著銀川極有可能將是5個城市中第3個正式出臺新政的地方。

　　作為西北地區(qū)最具代表性的城市，2020年，銀川曾以14.2%的房價漲幅登上了胡潤2020年度全球房價指數榜單第10名，是唯一入圍前十的中國城市，也是全國房價漲幅第一的城市。

　　到了今年，銀川依舊沒有擺脫“房價上漲最快”這頂帽子。8月16日國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，今年7月份銀川新房價格環(huán)比上漲1%，依舊是全國第一;同比上漲10%為全國第三。

　　對于這份數據，上述負責人表示：“在預期之內”。他對于樓市調控很有信心，“因為房價基數低，所以銀川房價漲幅更容易被凸顯出來。但基數低并不是當地政府回避房價問題的借口，恰恰相反，目前銀川樓市調控已經有所成效，房價漲幅自去年達到最高點后，已經開始逐步下降。”

　　現在，銀川樓市再悄然發(fā)生變化。

　　從17%降至10%，房價依舊領漲

　　7月底剛剛被住建部約談的銀川市，近期因新房價格領漲全國再次成為市場關注的焦點。

　　8月16日，國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，7月份銀川新房價格環(huán)比上漲1%，與青島和海口并列全國第一;同比上漲10%位居全國第三。整體來看，銀川是7月份新房價格上漲最快的城市之一(二手房環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.4%。)。

　　“7月份的房價同比漲幅在我們的預期之內。雖然高居榜首，但實際上銀川房價漲幅已經從去年最高點的17%逐步降低到目前水平，可以說呈現逐月降低趨勢。這也意味著我們的樓市調控初顯成效，房價逐步趨于平穩(wěn)。”對于國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的7月房價數據，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人向中國房地產報記者表示。

　　“銀川房價與西北其他的省會城市相比較低，因為基數低，房價稍微上漲，增幅就會顯得比較大。”國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經濟研究所國土開發(fā)室主任黃征學分析稱。

　　銀川新房價格漲幅到底經歷了怎樣的變化?據記者粗略統(tǒng)計，2018年3月同比漲幅為5.9%;2019年3月同比漲幅為9.4%;2020年3月同比漲幅為12.5%;

　　到了今年，銀川新房價格同比漲幅整體呈現下降趨勢：

　　1月，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲13.9%(全國第一);

　　2月，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲14.9%(全國第一);

　　3月，環(huán)比上漲0.5%，同比上漲14.1%(全國第一);

　　4月，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲13.7%(全國第一);

　　5月，環(huán)比上漲1.0%(全國第一)，同比上漲12.4%;

　　6月，環(huán)比上漲0.8%，同比上漲11.2%(全國第二);

　　7月份，環(huán)比上漲1%(與青島和海口并列全國第一)，同比上漲10.0%(全國第三)。

　　中國房價行情網數據顯示，7月，銀川新房房價為8305元/平方米，環(huán)比上漲0.42%。分區(qū)縣來看，銀川金鳳區(qū)新房房價9642元/平方米，穩(wěn)居三區(qū)兩縣房價之首;興慶區(qū)以8534元/平方米緊隨其后，屈居第二;賀蘭縣、永寧縣憑借新興區(qū)域德勝、望遠板塊房價的拉動已經趕超西夏區(qū)，位列第三、第四，新房房價分別為6771元/平方米和6644元/平方米;西夏區(qū)新房價格在三區(qū)兩縣中的排位則位列最后一名，為6626元/平方米。

　　一家知名房企的銀川項目營銷負責人向中國房地產報記者表示，和去年相比，今年銀川房價整體更加平穩(wěn)，但受政策和供應量加大影響，企業(yè)和購房人預期較過去有所降低，新房和二手房交易都有所放緩。

　　這位負責人提供的一份統(tǒng)計數據顯示，近幾個月以來，銀川樓市的新房供應量約2.5萬套，二手房待售數量超過4萬套。相比之下，銀川人口僅200余萬，整個寧夏人口也才600多萬。

　　人口總量不多，調控正在收緊，房價漲幅也出現降低，但即便如此，就房價而言銀川依舊在升高。對此黃征學認為：“銀川房價上漲與要素、人口進一步集聚有關。銀川是國內所有省會城市占省域(區(qū)域)GDP比重最高的，近十年來，這種趨勢還在延續(xù)。2020年，銀川占寧夏的GDP比重超過50%，比2010年高5個百分點，這個增幅在全國27個省會城市中都是比較高的。同時，根據“七普”和“六普”人口數據，銀川占全區(qū)人口的比重也上升8.07個百分點。要素和人口的集聚必然導致房價上漲。”

　　房企拿地熱情褪去

　　房價連續(xù)上漲所反映出的是樓市未來預期好，但漲幅的逐步收緊也意味著市場原本良好的預期出現了下降。這種變化也反映在銀川的房地產開發(fā)投資以及土地市場上。

　　銀川市統(tǒng)計局數據顯示，2021年上半年，銀川市房地產開發(fā)投資同比增長28.6%，占全市投資比重達47.1%，較去年同期提高12.1個百分點，拉動全市投資增速10個百分點。全市商品房銷售面積316.86萬平方米增長10%，銷售額251.12億元增長22.1%。商品房待售面積620.60萬平方米增長3.8%。

　　1-6月份房地產投資占了全市投資的近一半。其中金鳳區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、興慶區(qū)房地產投資占固定資產投資的比重，分別為89.6%、67.2%、62.1%和49.8%。這也就意味著投資增長對房地產項目的依賴居高不下。

　　在土地方面，2020年銀川以47.23%的全國土地溢價率居于103城之首，全年共成交32幅土地，其中住宅用地13幅，合計成交面積130.73萬平方米;賣地收入65.74億元，位列全國83名。

　　進入2021年，銀川高溢價率的土地依舊存在。6月，寧夏建元房地產開發(fā)有限公司競得銀川市1宗綜合用地(含住宅)，樓面價2494元/平方米，溢價率207.14%;寧夏巨力房地產開發(fā)有限公司競得的賀蘭16號地塊，溢價率147%，樓面價2009元/平方米。

　　但到了7月，銀川土地拍賣氛圍出現降溫。據報道，7月中旬銀川推出了2宗限價地，是位置較好的剛需地塊，但關注者寥寥。

　　上述知名房企銀川項目營銷負責人同樣表示，今年以來，雖然銀川拍出了了幾宗高價地，但土地市場整體表現一般，供地速度也不快。雖然萬科、碧桂園、融創(chuàng)、新城控股等一大批知名房企在寧夏布局，但拿地熱情似乎不如以前強烈，算的賬更多。

　　銀川市發(fā)布的《2021年度國有建設用地供應計劃》顯示，2021年三區(qū)(興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū))計劃供應20塊土地，其中金鳳區(qū)16塊，興慶區(qū)2塊，西夏區(qū)2塊，共計151公頃(合2265畝)。

　　據記者不完全統(tǒng)計，截至目前這三個區(qū)共成功出讓7宗土地。其中，興慶區(qū)2宗，金鳳區(qū)2宗，西夏區(qū)3宗，共470.04畝。

　　對于銀川房地產市場的表現，諸葛找房運營中心總經理劉光宇表示，“銀川作為二線城市相比其他城市房價不算太高，但當地房地產開發(fā)速度和節(jié)奏較快，存在與經濟增速、產業(yè)規(guī)劃、人口增長脫節(jié)的風險。”

　　樓市新政下周出臺

　　房價增幅收窄背后，是銀川樓市始終處于監(jiān)管之下。此前的7月29日，因房價地價增長過快，市場預期不穩(wěn)，引起社會廣泛關注，銀川與徐州、金華、泉州、惠州等5個城市被住建部約談，并納入房地產市場監(jiān)測重點城市名單。

　　8月17日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人告訴中國房地產報記者，住建部約談后，市里相關領導隨即返回銀川，組織召開了多次緊急會議，對各項工作作出部署，相關政策文件也是加班加點在起草。

　　“目前已經明確銀川要收緊房地產市場調控，相關文件已基本擬定，本周內將上報。預計樓市新政將在下周正式出臺。”上述負責人透露說，相比以往，此次新政將再次強調“房地產調控三板斧”的作用，包括限售限購等規(guī)定。同時更加側重于土地端，加強對土地出讓、招拍掛市場、限房價競地價的把控，明確土地溢價率不得超過15%等。

　　黃征學表示，銀川的經歷表明，經濟和人口的過度集聚和集中會造成房價的快速上漲。因此，在省域范圍內培育副中心城市或區(qū)域性中心城市，以及在大城市、特大城市、超大城市建設多個中心，對長期內緩解房價上漲壓力會有幫助。同時，加快建立要素跟著項目走的機制，保證經濟發(fā)展快、經濟發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)有更多建設用地資源，防止短缺造成的囤積和炒作。

　　“房價的短期上漲或許不難，而要長期的穩(wěn)定就離不開產業(yè)和宜居環(huán)境的支撐。有時候過高的房價或會抑制和弱化城市的產業(yè)發(fā)展，擾亂城市的人口結構與增速，而使城市失去原有的競爭力。所以，城市經濟的健康持續(xù)發(fā)展離不開科學均衡的產業(yè)規(guī)劃布局。”有房地產業(yè)內人士分析建議。

　　另據記者了解，8月13日，銀川發(fā)布2021年-2023年城市更新三年計劃，涉及出行、房價、老舊小區(qū)改造等范圍。其中對銀川房價提出實現穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標，2023年末，將房價同比漲幅控制在10%以內，環(huán)比漲幅控制在0.8%以內。

　　“樓市調控需要過程，收緊調控是為了更好地穩(wěn)定市場。我們很有信心，也很堅決。”上述銀川市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人表示。