8月，各地樓市調(diào)控迎來新一輪密集加碼。7月剛被約談的惠州、金華先后出臺(tái)新政，此外，杭州、成都、北京等地也分別加碼樓市調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，更多城市的加碼調(diào)控還在路上。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去的調(diào)控政策大部分是老調(diào)重彈，而近期的調(diào)控已經(jīng)開始動(dòng)“真格”了，房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)入密集調(diào)控周期，因?yàn)榧皶r(shí)補(bǔ)漏洞導(dǎo)致調(diào)控高頻化。

　　具體來看，調(diào)控“工具箱”不斷豐富，調(diào)控力度顯著升級(jí)，調(diào)控內(nèi)容更加精細(xì)化。未來，監(jiān)管資金流向、整頓中介市場(chǎng)秩序、二手房參考價(jià)制度等仍將是監(jiān)管重點(diǎn)。

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　　曾被約談的惠州、

　　金華出臺(tái)樓市新政

　　8月至今，已有多個(gè)城市加碼樓市調(diào)控，其中包括惠州、金華兩個(gè)曾于7月底被住建部約談的城市。

　　8月9日，惠州連夜發(fā)布樓市調(diào)控政策，在這份《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提到，土地出讓實(shí)行“限房價(jià)、限地價(jià)、競配建、競品質(zhì)”，從源頭上控制房價(jià)的上漲。此外，惠州開始嚴(yán)格執(zhí)行新購住房三年限售政策，重點(diǎn)片區(qū)也暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的外地戶籍居民出售新建商品住房。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，結(jié)合惠州實(shí)際市場(chǎng)情況來看，這已經(jīng)是惠州在調(diào)控收緊方面能做到的極限了。尤其是首次啟動(dòng)限購，在大亞灣、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)，非戶籍人口限購一套。

　　中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)也認(rèn)為，這與之前惠州一直未執(zhí)行限購政策形成明顯對(duì)比，體現(xiàn)出本次調(diào)控政策的嚴(yán)厲性。

　　在業(yè)內(nèi)看來，通過惠州此次收緊調(diào)控政策，不禁讓人聯(lián)想到7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　此前同樣被約談的金華在8月2日已發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。金華的調(diào)控新政涉及的范圍同樣比較全面，包括住宅三年限售、加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管、完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、優(yōu)化“限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”等宅地出讓競拍規(guī)則等。

　　中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生認(rèn)為，2021年以來，金華市場(chǎng)一直維持較高的熱度，在近幾月的百城價(jià)格指數(shù)排名中也一直處于前列。隨著本次金華新政的落地，預(yù)計(jì)短期之內(nèi)金華市場(chǎng)將有所降溫，二手房價(jià)格虛高的現(xiàn)象也將減少。

　　而李宇嘉也同時(shí)表示，惠州樓市過去兩年太“火”了，此次的舉措讓惠州降低對(duì)樓市的依賴。雖然惠州一直沒有出臺(tái)限購政策，但在被約談的壓力下也不得不出新政，預(yù)計(jì)未來惠州樓市會(huì)開啟下行的行情。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，其他被約談的城市的調(diào)控升級(jí)政策也正在趕來的路上。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)包括銀川、徐州和泉州等都會(huì)進(jìn)行加碼。

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　　8月各地樓市調(diào)控密集頻發(fā)

　　除了上述兩個(gè)近期被約談的城市出臺(tái)調(diào)控政策外，8月份，還有多地從多個(gè)角度為樓市調(diào)控打補(bǔ)丁，甚至一日內(nèi)多地政策連發(fā)。

　　具體來看，8月2日，東莞暫停向個(gè)體工商戶銷售商品房，法拍房納入限購;8月3日，廣州黃埔取消人才住房政策;8月5日，杭州限購加碼，同一天，成都嚴(yán)格認(rèn)定贈(zèng)與住房行為的限購標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步優(yōu)化購房資格復(fù)核順位;8月6日，北京限購嚴(yán)查假離婚;8月7日，衢州暫停向1套房以上外地戶售房。

　　在整頓市場(chǎng)秩序方面，8月3日，海口加強(qiáng)打擊房地產(chǎn)銷售亂象，處罰15家中介機(jī)構(gòu)和2家地產(chǎn)項(xiàng)目;8月7日，深圳公布“深房理”初步調(diào)查，截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

　　從以上內(nèi)容不難看出，8月，整頓中介規(guī)范經(jīng)營、出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)、限制經(jīng)營貸、限購、限售、土地供應(yīng)、打擊炒作學(xué)區(qū)房等成為樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，進(jìn)入8月，“房地產(chǎn)調(diào)控明顯不一樣了”，如果說過去的調(diào)控政策大部分都是老調(diào)重彈，那么最近幾天的調(diào)控可以說已經(jīng)開始動(dòng)“真格”了。過去多年存在的房地產(chǎn)調(diào)控漏洞，在最近都明顯地打上了“補(bǔ)丁”。

　　張大偉表示，約談房價(jià)上漲過快城市已經(jīng)成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要特征。在“一城一策”房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)上，住建部的督導(dǎo)作用在加強(qiáng)。比如，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市房價(jià)明顯上漲的城市，成為了7月被約談的對(duì)象。而從上半年來看，已經(jīng)有13個(gè)城市被住建部不同程度約談督導(dǎo)，這些城市基本都處于全國房價(jià)上漲前列，比如，廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌。

　　值得關(guān)注的是，7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長張其光公開表示，住建部將會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)。

　　在克而瑞分析人士看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)問責(zé)機(jī)制將不斷強(qiáng)化，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市名單持續(xù)擴(kuò)容，更多房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房價(jià)上漲過快的三四線城市將被納入監(jiān)管體系。

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　　業(yè)內(nèi)：新一輪調(diào)控力度加大，

　　更趨精細(xì)化

　　今年房地產(chǎn)調(diào)控“從嚴(yán)”的趨勢(shì)，幾乎成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。

　　其中，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，年內(nèi)多個(gè)城市針對(duì)房價(jià)過快上漲、商品房銷售管理以及租賃和保障房相關(guān)制度出臺(tái)調(diào)控政策，帶動(dòng)全國各城市逐漸明確調(diào)控方向和目標(biāo)，未來調(diào)控政策將繼續(xù)趨嚴(yán)。

　　另據(jù)張大偉分析，2021年房地產(chǎn)調(diào)控非常明顯的特征是密集發(fā)布，調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，調(diào)控“工具箱”不斷豐富。

　　克而瑞分析人士也認(rèn)為，重點(diǎn)城市樓市進(jìn)入新一輪密集調(diào)控周期，調(diào)控力度更大，內(nèi)容更加精細(xì)化，調(diào)控次數(shù)傾向于更高頻次，哪里有漏洞，“打補(bǔ)丁”式調(diào)控必然追上，這也是本輪調(diào)控趨于高頻化的一大原因。比如，2021年至今，成都已經(jīng)出臺(tái)了6次新政，上海更是連番9次加碼。

　　在李宇嘉看來，在房地產(chǎn)政策方面，金融監(jiān)管部門繼續(xù)加強(qiáng)資金流向的監(jiān)管合作，重點(diǎn)是實(shí)體信貸資金會(huì)不會(huì)通過小貸機(jī)構(gòu)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，強(qiáng)化中介市場(chǎng)秩序整頓，二手房參考價(jià)制度也會(huì)堅(jiān)定地執(zhí)行下去。

　　值得關(guān)注的是，8月2日，東莞、金華、衢州發(fā)布的樓市新政，均提及規(guī)范二手房交易參考價(jià)。而早在今年2月，深圳率先宣布建立二手房交易參考價(jià)發(fā)布機(jī)制。其后，成都、西安、寧波、三亞、上海、紹興、無錫等地相繼發(fā)文整治二手房價(jià)格亂象。

　　此外，張大偉還指出，需要注意的是信貸政策，2021年央行和住建部密集聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)貸款供應(yīng)量逐漸減少，在房貸收緊的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)退燒難免。