只要多花點錢，辦二手房按揭時就能多貸款，甚至能實現(xiàn)“零首付”。

　　近日，一位房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺的業(yè)務(wù)經(jīng)理爆料稱，有些城市的二手房按揭業(yè)務(wù)辦理中存在高估價、多貸款現(xiàn)象。隨后，《瞭望》新聞周刊記者以購房的名義到呼和浩特市一些房產(chǎn)中介機構(gòu)暗訪，驗證了這一說法。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，高估多貸，助長炒房行為，助推房價虛高;房產(chǎn)中介、銀行、評估公司等多方結(jié)成利益鏈，不但監(jiān)管手段形同虛設(shè)，還加大了地方金融風(fēng)險隱患，掣肘房地產(chǎn)調(diào)控成效。專家建議，銀監(jiān)部門加大對銀行辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，完善市場操作規(guī)程，切實履行好金融風(fēng)險“看門人”職責(zé)。

　　高估多貸“零首付”不是夢

　　爆料的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，去年有家中介機構(gòu)的熟人提示他說，有套房賣方要價230萬元，通過提高評估價，貸款可以做到260萬元。“熟人當(dāng)時建議我買下，說還上幾個月按揭，一倒手就能掙錢。”

　　果真如此嗎?記者以購房的名義，對呼和浩特市的一些房產(chǎn)中介機構(gòu)進行了暗訪。

　　“1個月左右就能辦下來。”在呼和浩特市大學(xué)東街的一處房產(chǎn)中介店面，當(dāng)記者問買二手房能否多貸款時，在場的置業(yè)經(jīng)理表示可以，但是要多交點服務(wù)費。一位置業(yè)經(jīng)理說，評估和貸款的相關(guān)手續(xù)由中介協(xié)助辦理，事后收取評估價的2%，中介服務(wù)費和“跑關(guān)系費”都包含在內(nèi)。

　　在附近的另一家房產(chǎn)中介門店，接待記者的置業(yè)經(jīng)理表示，可以幫著提高評估價多貸款。中介費按貸款額的2%收取，不再另收評估費用。

　　記者暗訪了多家中介機構(gòu)網(wǎng)點，多位置業(yè)經(jīng)理說，由于地方政府按片區(qū)公布了二手房交易的指導(dǎo)價，房子的成交價低，評估價和貸款額的操作空間才大。否則，抬升過高，會引起監(jiān)管部門關(guān)注。

　　審批貸款時不會被銀行卡住嗎?面對記者的疑問，幾家中介機構(gòu)的置業(yè)經(jīng)理均表示不必擔(dān)心，中介公司協(xié)調(diào)關(guān)系，而且銀行辦理業(yè)務(wù)時主要看評估價，一般不看簽約合同上的成交價。辦按揭貸款時，讓買賣雙方按照評估價另簽兩份合同備案即可。

 

　　多方結(jié)成利益鏈

　　銀行成風(fēng)險兜底方

　　按常理，不管二手房的裝修檔次多高、戶型和地段多好，辦理按揭貸款的評估價都不能超過成交價。

　　一位曾在多家房產(chǎn)中介工作過的置業(yè)經(jīng)理說，一些地方銀監(jiān)部門管理嚴(yán)格，有些交易平臺也規(guī)定二手房的評估價不能高于成交價的95%;地方住建主管部門也要求使用統(tǒng)一版本的合同。

　　網(wǎng)絡(luò)交易平臺為杜絕違規(guī)操作，二手房買賣的三方合同是在網(wǎng)上起草簽署的，而且不可更改。房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺與所在地不動產(chǎn)管理局、銀行機構(gòu)之間也是可以調(diào)閱二手房交易的簽約、貸款等信息的。

　　但在執(zhí)行過程中，從記者暗訪了解到的情況看，部分辦理二手房按揭業(yè)務(wù)的銀行自備合同，讓客戶和買賣雙方在面簽貸款合同時，按照抬高的評估價另簽合同備案，成交的簽約合同和成交價被拋在一邊。

　　但是，“只要對比網(wǎng)絡(luò)平臺上簽約合同的成交價和獲得的貸款額，就能甄別出二手房交易中存在的‘高估多貸’現(xiàn)象。”上述爆料人告訴記者。

　　為什么這些防范手段都形同虛設(shè)?

　　爆料人告訴記者，部分評估公司與銀行有著潛在的利益聯(lián)系。有些中介機構(gòu)、銀行網(wǎng)點和評估公司為爭攬業(yè)務(wù)，從業(yè)人員為謀私利，暗中通過抬高評估價和辦貸款時另簽合同備案的方式，幫買主實現(xiàn)多貸款的目的。

　　在部分地區(qū)，一些銀行與一兩家評估公司結(jié)成了固定的業(yè)務(wù)關(guān)系。“名義上說使用固定的評估公司有利于管控風(fēng)險，實則形成了默契的利益鏈條。”爆料人指出。

　　內(nèi)蒙古社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所所長于光軍等人認為，二手房交易中存在的高估價、多貸款亂象，不僅擾亂房產(chǎn)中介市場秩序、助長炒房，還會滋生金融風(fēng)險和金融機構(gòu)從業(yè)人員腐敗行為。

　　一是助長炒房行為，助推二手房價格虛高。爆料人說，近年來，一些地方二手房按揭過程中高估價、多貸款的現(xiàn)象并不少見。一些三線、四線城市尤為突出，甚至成了業(yè)內(nèi)的一種默契。

　　一位在北京、呼和浩特等多地從事過二手房中介業(yè)務(wù)的置業(yè)經(jīng)理說，想高估價、多貸款的人多為炒房客，目的是降低炒房成本、以小博大。

　　二是滋生金融風(fēng)險。按照規(guī)定，一般首套房的首付比例為20%～30%，二套房的首付比例在40%左右。通過高估價、多貸款，這一政策被架空，銀行的風(fēng)控線被突破，使得二手房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險抵御能力下降。

　　于光軍說，過去20多年來，國內(nèi)住宅價格持續(xù)上漲，有些銀行工作人員產(chǎn)生了買住宅穩(wěn)賺不賠的錯覺，認為只要貸款人收入穩(wěn)定、信譽過關(guān)就給批貸。一旦房價下跌，炒房客棄房，銀行就成了風(fēng)險兜底方。

　　三是容易誘發(fā)金融機構(gòu)從業(yè)人員腐敗行為。多家中介機構(gòu)的置業(yè)經(jīng)理說，二手房買主有“高評多貸”要求時，中介機構(gòu)負責(zé)協(xié)調(diào)銀行和評估公司，肯定“不白幫忙”，費用一般直接納入中介公司收取的貸款服務(wù)費。

　　于光軍提醒，能攬業(yè)務(wù)，還有好處費，中介、評估公司、銀行由此結(jié)成了各取所需的利益鏈條，應(yīng)予以警惕。

　　看門人不能形同虛設(shè)

　　全國二手房市場規(guī)模大。僅以呼和浩特市為例，每年二手房交易量就近2萬套，成交額過百億元。加強二手房按揭貸款業(yè)務(wù)監(jiān)管，對遏制炒房、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、防范金融風(fēng)險具有重要意義。

　　于光軍等人建議，主管部門應(yīng)進一步完善二手房評估規(guī)范。

　　一是提高辦理二手房評估公司的資質(zhì)要求。建立評估公司不良記錄黑名單制度，約束評估公司的行為。

　　二是主管部門制訂全國統(tǒng)一規(guī)范。明確評估二手房時需考慮哪些因素，明確二手房的評估價不得超過簽約合同上的成交價。

　　三是銀監(jiān)部門需要加大對銀行辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，嚴(yán)格監(jiān)管銀行審批這個貸款合規(guī)性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。“想查的話，調(diào)閱一下簽約合同即可。”多位中介人員告訴記者。

　　對此，專家指出，銀監(jiān)部門需要加大對銀行辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，履行好金融風(fēng)險“看門人”職責(zé)。

　　監(jiān)管部門應(yīng)明確，銀行在辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)時，必須調(diào)閱買賣雙方的簽約合同，并將其作為備案材料，不得以另簽的簡式合同備案。

　　還應(yīng)進一步明確，從房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易平臺到中介公司、銀行，辦理買賣、貸款業(yè)務(wù)時供買賣雙方簽署的合同，必須統(tǒng)一采用當(dāng)?shù)刈〗ú块T提供的帶文號制式合同，銀行不得使用自制合同。(邯鄲小程序開發(fā))