北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

　　提問(wèn)：

　　章哥，我是會(huì)計(jì)，所以總計(jì)算投資回報(bào)率。我今年24歲，家里給了200萬(wàn)讓買房，我手中還有一些，能買500萬(wàn)的小兩居。但我算了一下覺(jué)得買房不合適，因?yàn)橘J款利息要4.9%，可房子每年的升值能達(dá)到這個(gè)比例嗎?而且就算我收房租，收的那點(diǎn)兒錢也不夠還月供的。所以我真覺(jué)得買房現(xiàn)在不是好投資項(xiàng)目了。您看我考慮的對(duì)不對(duì)?

　　回答：

　　1. 我不是會(huì)計(jì)，但是也總計(jì)算投資回報(bào)率。你算的這筆賬我是真想認(rèn)可啊，真想讓你糊涂一輩子。

　　2. 先明確一點(diǎn)，房住不炒，房子是用來(lái)住的。在我看來(lái)，北京的房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅上漲的空間了，但作為保值工具來(lái)說(shuō)，或許比現(xiàn)金穩(wěn)妥一些。

　　直接說(shuō)你的問(wèn)題里的問(wèn)題吧：你偷換了概念。首先是偷換了實(shí)際成本和總額成本的概念，其次是偷換了自用和投資的概念，第三是偷換了實(shí)際投入和邊際投入的概念。還有一點(diǎn)，你忽視了單利和復(fù)利的關(guān)系。

　　3. 你的實(shí)際首付是200萬(wàn)，那計(jì)算收益率就要用這個(gè)為基礎(chǔ)，而不是說(shuō)買到的總價(jià)500萬(wàn)。

　　成本是多少?咱甭說(shuō)什么8%12%的理財(cái)產(chǎn)品，太虛，這種東西的收益越高風(fēng)險(xiǎn)越大。就說(shuō)保險(xiǎn)的吧，現(xiàn)在銀行五年期利率4%。那200*0.04，你每年的成本收益就是8萬(wàn)。而不是500*0.04=20萬(wàn)，因?yàn)槟銢](méi)有實(shí)際投入500萬(wàn)，這和全款是不同的。

　　那如果把8萬(wàn)對(duì)應(yīng)到房產(chǎn)總價(jià)上，8/500=1.6%。也就是說(shuō)，用200萬(wàn)買500萬(wàn)的房，每年的基礎(chǔ)成本是8萬(wàn)，那只要房?jī)r(jià)每年上漲1.6%，就能覆蓋成本，做到賬面上的不賠錢。

　　能理解嗎?4.9%是銀行對(duì)這200萬(wàn)的利率，不能對(duì)應(yīng)500萬(wàn)的。所謂貸款就是杠桿，放大了收益和損失。你的成本按照200萬(wàn)計(jì)算，但收益或損失按照500萬(wàn)計(jì)算，贏了多贏，輸了多輸。

　　4. 自用和投資有所不同，自己住自己的房子，不用交房租，也都犯不上計(jì)算。但投資是要收租金的，不可能給別人白住。這就做個(gè)思想實(shí)驗(yàn)，你假定自己買了房不住租出去，然后拿著錢租一套同等的房就行了。

　　那好，既然是計(jì)算投資收益，那自己住就也要計(jì)算成本。這相當(dāng)于開(kāi)公司給自己發(fā)工資，同樣要計(jì)入成本。北京現(xiàn)在的租金收益率是1.5%，那無(wú)論是出租還是自己住，都要計(jì)入。

　　那也就是說(shuō)，用200萬(wàn)買500萬(wàn)的房，基礎(chǔ)成本是1.6%，而每年的租金收益是1.5%。那二者相減，房?jī)r(jià)只要每年上漲0.1%就算不賠錢。

　　能理解嗎?買投資屬性的產(chǎn)品，必須計(jì)算各個(gè)主要的收益模式，不能自用就不計(jì)算收益。買了房是否往出租是自己的事兒，但計(jì)算必須把租金折算進(jìn)去。

　　5. 實(shí)際投入和邊際投入。這200萬(wàn)毫無(wú)疑問(wèn)是實(shí)際投入，計(jì)算的成本是年化1.6%。那每個(gè)月還的月供是什么?是邊際投入，也就是新增的投入。

　　那好，既然是投入，能直接和收益做同期對(duì)比嗎?不能的，邊際投入要單獨(dú)計(jì)算成本收益，同樣是年化4%。

　　這就相當(dāng)于你做了個(gè)銀行定投，先存了200萬(wàn)，年化利息4%，約定每個(gè)月返息。之后你每個(gè)月再存1萬(wàn)，一年12萬(wàn)。但銀行每個(gè)月返息就是200*0.04/12=6666，肯定沒(méi)有1萬(wàn)多。這一個(gè)是利息，是收益，而另一個(gè)是投入，根本就不能相比，不是同一類。

　　以一年計(jì)算，邊際投入是就是12萬(wàn)，而邊際投入的成本是2267塊錢。那全都計(jì)入投入，你第一年的總投入是212萬(wàn)(不計(jì)稅費(fèi))，總成本是82267。房租收益500萬(wàn)*1.5%=75000。那也就是說(shuō)，第一年，你的凈成本是7267。7267/500萬(wàn)=0.14%，這套房只要上漲這個(gè)數(shù)就算不賠錢。

　　你覺(jué)得北京的房子每年能平均每年能上漲這個(gè)比例嗎?0.14%。

　　6. 最后一個(gè)，單利和復(fù)利。

　　銀行貸款是以什么計(jì)息的?單利。在等額本息，利率不變的情況下，每個(gè)月還款都一樣，不增加。

　　而房?jī)r(jià)漲幅是以什么計(jì)算的?復(fù)利。從來(lái)都是以上一年為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算的是同比漲跌幅度。也就是說(shuō)，今年北京均價(jià)1萬(wàn)，明年漲到1.1萬(wàn)，那就是漲了10%。后年要再漲10%呢，那價(jià)格就是1.21萬(wàn)了。

　　能理解復(fù)利的威力嗎?也就是高利貸的利滾利，能滾到讓人懷疑人生。那也就是說(shuō)，銀行月供是單利計(jì)算，而房?jī)r(jià)上漲是復(fù)利，那根本就不用每年都保持同速增長(zhǎng)，逐年降低就已經(jīng)能夠抵消掉投入成本了。

　　也就是說(shuō)，如果你以200萬(wàn)的本金買入了500萬(wàn)的房子，那第一年房?jī)r(jià)只要上漲0.14%就算不賠，之后每年都不用保持這個(gè)增速，幾乎是只要不下降就算不賠。

　　當(dāng)然這只是理論上的，現(xiàn)實(shí)中每年都有漲跌，不可能永遠(yuǎn)上漲，也不可能永遠(yuǎn)下跌。而且邊際投入是在逐年增加的，二者相抵，那就假定仍然是0.14%吧，我也懶得算了。

　　7. 另外還有一點(diǎn)，就是租金的漲幅。這幾乎相當(dāng)于通脹率，或者是工資漲幅。可以參照一下，20年前，北京平均房?jī)r(jià)3000多的時(shí)候，租一套兩居室的平均租金，就是一個(gè)普通人的月收入。到了今天，租一套兩居室的平均租金，依然是一個(gè)普通人的月收入。

　　那也就是說(shuō)，從理論上都不用房?jī)r(jià)上漲，單靠租金上漲，就能做到在60%貸款的情況下不賠錢。

　　8. 稅費(fèi)成本，首套按照4%算吧。這可以計(jì)入總成本，那原始成本就是200+20=220萬(wàn)。這自己再編個(gè)公式算算吧，我寫累了。

　　或者簡(jiǎn)單算吧，220 的年化成本是8.8萬(wàn)，加上2267算9萬(wàn)吧，這實(shí)際沒(méi)什么變化，忽略不計(jì)吧。

　　9. 總之，我也不知道我講明白沒(méi)有，買房投資，只要做到50%左右的貸款比例，那在房?jī)r(jià)不下跌的情況下，幾乎就沒(méi)什么賠錢的風(fēng)險(xiǎn)。至于上漲多少，那就都是利潤(rùn)了。因此其實(shí)都不用算的這么清楚，只要判斷北京的房?jī)r(jià)未來(lái)是漲是跌就行了。認(rèn)為漲就買，認(rèn)為跌就別買。最好再驗(yàn)算一下，看我算的對(duì)不對(duì)。僅供參考。