住房問題關系民生福祉。2020年12月召開的中央經濟工作會議明確要求，要解決好大城市住房突出問題，提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策”“土地供應向租賃住房建設傾斜”以及“對租金水平進行合理調控”等具體任務，為房地產長效機制建設指明了方向。

　　中國銀行研究院資深經濟學家周景彤認為，2020年，雖然經濟增長面臨較大壓力，但我國并沒有把刺激房地產市場作為穩增長的手段。本次中央經濟工作會議再次明確了2021年房地產調控基調不變，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展”。這意味著2021年房地產市場調控政策不會放松。

　　差異化調控滿足剛需

　　在延續“房住不炒”定位不變的背景下，此次中央經濟工作會議提出要解決好大城市住房突出問題。

　　“與2019年將房地產相關表述放在民生保障任務中不同，此次中央經濟工作會議將‘解決好大城市住房突出問題’作為2021年八大重點任務之一，凸顯對房地產市場發展的重視。”周景彤認為，這主要與2020年以來部分大城市出現住房供需矛盾突出、房價上漲過快等現象有關。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬表示，通過著力解決房地產市場存在的空間結構性矛盾，以大城市房價穩定為抓手，能夠為“房住不炒”做好引領和示范。有針對性地解決局部城市住房供需矛盾和房價上漲過快問題，能夠有效促進人口向城鎮和重點區域流動，增強區域戰略發展動力。

　　周景彤進一步表示，房地產市場健康發展對于釋放消費潛力、保障民生、保持經濟可持續發展具有重要意義。而大城市是產業集聚、人才流入的重要區域，2021年針對熱點城市的房地產調控政策不會放松，預計將通過差別化調控政策滿足首套剛需、支持改善性需求和打擊投機炒房。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，后續大城市房地產政策會有三個重要變化。第一，從短期管控角度看，繼續打擊各類炒房需求，包括此前深圳的代持購房的行為。第二，從房地產長效機制角度看，后續會在土地供應等方面繼續發力。第三，繼續發展租賃市場，通過租賃市場來解決住房問題，即市場化租賃住房和保障性租賃住房共同發展。

　　加快推進租賃住房建設

　　租賃住房建設是平抑房地產市場波動的重要供給端手段之一，也是房地產市場平穩健康發展長效機制的重要內容之一。此次會議給予保障性租賃住房建設高度關注，明確提出“加快完善長租房政策”“土地供應要向租賃住房建設傾斜”等具體要求。

　　嚴躍進表示，保障性租賃住房、長租房的政策完善思路不斷清晰，后續各地需要把此類房源的供應、分配等工作做到位，真正讓市場上出現一批豐富多樣、選擇性大的房源。

　　值得注意的是，此次會議提出要逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。嚴躍進認為，所謂“租住同權”，其實就是后續在落戶、入學、醫療方面的同權，是租賃市場發展的重要內容。

　　在增加租賃住房供給方面，此次會議提出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。

　　此外，此次會議還提出要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。嚴躍進表示，“穩租金”將成為2021年住房租賃市場的一項重要工作。周景彤認為，2021年將加強長租房市場的監管，規范企業經營行為，整頓租賃市場秩序，同時加大對租戶的保護力度，對租金水平進行合理調控，降低租賃住房稅費負擔。