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千萬豪宅“萬人搖”,深圳已經出手了!調控大招可能在路上

地產來源:國是直通車2020-12-02 10:12
  

  文/龐無忌

  果不其然,調控來了。

  昨日,深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡在接受深圳衛視采訪時表示,對媒體反映的“代持炒房”等情況,政府部門正在研究綜合調控政策,堅決打擊市場投機炒作行為。同時,他表示,政府主管部門高度重視,對媒體反映的代持炒房等情況,正在調查處理中,一旦發現存在違規行為,將依法依規嚴肅處理。

  這意味著熱度難消的深圳樓市可能再迎一輪調控升級。業內人士認為,官方所提及的綜合調控政策可能會包括:延長限售時間,比如由現在的3年升至5年;購房按揭貸款首付比例進一步提高,甚至可能以試點的方式開征房產稅。

  無獨有偶,深圳之外,西部熱點城市西安市也再度收緊樓市調控的“韁繩”。今天凌晨,西安市發布房地產市場新規,將二套房首付比例最高提至70%。臨近年末,一股收緊樓市、遏制“打新熱”的調控旋風再度刮起。

  千萬豪宅“萬人搖”

  深圳政策收緊的背后,直指近期當地新房出現的搶購熱潮。

  主角之一是深圳“網紅”樓盤華潤城潤璽。11月25日,華潤城潤璽開盤,一期推出1171套房源。

  據公開資料,該樓盤備案均價為每平方米13.1萬元,這1171套房的總價區間為1184萬元至2984萬元。

  簡單來說,最便宜的一套房都要1000萬元以上,而價格最高的一套總價接近3000萬元。

  一套房子,總價超過1000萬元,在大多數人的眼中已是豪宅,超出了首次置業剛需的購買能力。但就是這個總價高昂的樓盤再度引發“萬人搖號”熱潮。

  據了解,該項目誠意金凍結9687批,按每批誠意金350萬元計算,僅這一個項目的誠意金凍結總金額就接近300億元。

  背后原因不難理解,仍然是一二手房價倒掛所帶來的巨大套利空間。據了解,此次開盤的華潤城潤璽(原名華潤城潤府四期)與此前的華潤城潤府一期、三期的在售二手房價格之間有超過每平方米5萬元的價差。即便是最小的100平方米的戶型,買到一套房就相當于賺了500萬元,“買的越大,則賺得越多”,則成為不少購房者的心理潛臺詞。

  潤璽一期的銷售方案表示,優先滿足無房居民家庭購房需求。但據媒體調查,大量購房者可能通過“代持買房”的方式參與搖號,有的人則是眾籌買房,以圖從中牟利。也就是本文開頭深圳官方表示高度重視的“代持炒房”。

  “代持炒房”是什么?

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,該名詞通俗理解是,一些投資者雖然沒有購房資格或名額,但是通過尋找無房但有資格的親戚朋友參與打新,進而獲得了購房機會。

  嚴躍進認為,一二手房的價差固然是吸引眾多購房者的原因,但同時借名額買房現象依然反映出深圳房地產市場的旺盛炒作情緒。后續政策的著力點應該在限制相關住房交易,打消短期套現沖動方面。從根本上來看,對于深圳這樣的城市,依然需要通過增加住宅用地供應等方式,緩解供求矛盾。

  日前,華潤城潤璽一期與另一個深圳樓盤萬科瑧山海家園等項目均發布倡議,提示代持購房風險。1日,萬科瑧山海家園發布銷售方案補充公告稱,為配合落實“房住不炒”,該項目已將誠意登記通過及資金凍結成功客戶名單提交相關部門審核,正在等待政府部門核查社保年限信息并按社保年限排名反饋至項目公司。這一舉動也被視為深圳樓市調控升級的信號。

  與深圳同時加碼調控的西安樓市同樣活躍。據統計,11月份,西安有25個樓盤需要搖號,其中15個樓盤出現“千人搖”,樓市熱度較高。從房價來看,官方數據顯示,10月份,西安新房價格環比上漲0.5%,同比上漲7.6%,同比漲幅在二線城市中居于前列。

  調控冷風刮起

  近期官方一系列密集發聲表明,房地產風險受到監管層的高度關注,穩房價、穩地價、穩預期仍將是調控的主要目標,“房住不炒”將會貫穿未來5年。

  11月25日,國務院副總理、國務院金融穩定發展委員會主任劉鶴在《人民日報》撰文指出,房地產業影響投資和消費,事關民生和發展。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持租購并舉、因城施策,完善長租房政策,促進房地產市場平穩健康發展。

  銀保監會主席郭樹清日前在《完善現代金融監管體系》一文(收錄于《輔導讀本》)中指出:

  堅決抑制房地產泡沫。房地產與金融業深度關聯,上世紀以來,世界130多次金融危機中,100多次與房地產有關。2008年次貸危機前,美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前,我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說,房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

  這已是不到4個月時間內,郭樹清第二次兩次將房地產形容為金融風險的最大“灰犀牛”。值得注意的是,上一次,郭樹清如是說是在8月16日出版的《求是》雜志上。4天后的8月20日,房地產業內掀起巨浪的融資新規(又稱“三道紅線”)出臺。

  11月26日,央行發布的《中國貨幣政策執行報告(2020年第三季度)》也再次強調“房住不炒”:報告提出,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性,實施好房地產金融審慎管理制度。

  未來5年樓市調控格局難改

  如果站在更宏觀的角度來看,未來五年,保持房地產市場穩定,避免房價過熱,將是經濟高質量發展、國內大循環壯大形成的重要前提。

  從中央對“十四五”規劃的建議來看,其核心要義體現在三個“新”上,就是新發展階段、新發展理念、新發展格局。其中,新發展格局的形成需要以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進。消費在其中扮演的角色至關重要。

  要擴大消費,就必須防止房價過快上漲。中國國際經濟交流中心副理事長、國務院發展研究中心原副主任王一鳴日前表示,近年來,家庭部門的杠桿率快速上升,這對消費起到了負面影響。擴大消費須堅持“房住不炒”政策,防止房價過快上漲和居民高杠桿對消費的擠出效應。

  有專家建議,未來5年需控制房價總水平不再上升。國民經濟研究所副所長王小魯認為,為了規避金融風險,恢復結構平衡,“十四五”時期建議M2增長率和社會融資的年增長率控制在不超過GDP增長率2個百分點的范圍。同時,還要設一個降杠桿的目標,要把杠桿率逐步降下來。再配合土地制度改革,控制房價總水平基本不再上升。

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