讓眾人大跌眼鏡的是，2020年是蛋殼公寓敲鐘紐交所后第一年，如今顯然也是其“生死之年”。另一家在美上市的青客公寓(QK.US)也未能幸免，在此之前已遭遇生存危機，由于深陷房東、租客的租金“兩頭吃”旋渦，最終眾多房源交由國有銀行機構接手。

　　與此同時，中小型長租公寓企業也出現倒閉潮。據《中國經營報》記者不完全統計，截至發稿，今年已有近50家長租公寓“陣亡”。天眼查數據顯示，全國目前已注銷或吊銷的長租公寓相關企業約占總量的15%。此外，全國約有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常，近5%的相關企業曾受到行政處罰或有過嚴重違法行為。

　　記者調查發現，長租公寓行業震蕩的背后，一方面，疫情對房屋租賃市場影響巨大，使得本就“錢緊”的長租公寓企業更加困難;另一方面，行業“跑馬圈地”所依賴的“高進低出、長收短付”模式，其抗風險能力較低的弊端也因此顯露無疑。此外，還有不少租戶反映，有房屋中介機構在高傭金的“誘惑”下，故意“撮合”顧客租下長租公寓。

　　可見，不少長租公寓企業僅僅粗放式地爭奪市場，而忽略探索精細化的運營和營利模式，讓整個行業變得大而無當。長租公寓到底應該加速狂飆還是步步為營，市場已經給出了答案。

　　“曖昧”的中介

　　“蛋殼、青客、寓意、適享等科技創業背景類公寓運營商獲客成本較高，由于缺乏自有渠道，除了廣告導流，很大程度上都要依賴中介公司。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉說。

　　記者采訪多名長租公寓從業者獲悉，獲客方式一般有兩種：一是讓業務員在58或安居客等平臺發布房源，個人信息則會顯示為某某房地產中介;二是公司與中介合作，“中介推薦客戶，成交后，中介拿一筆渠道費，通常是房租或收房價的一半”。

　　今年8月，上海業主陶小姐將其位于中環濱江大廈的一間loft公寓委托給某中介出租，一位自稱是該中介公司工作人員的鄧陣陣在東波路店與其洽談出租事宜。

　　“整個過程進行得很自然，門店里的人也沒有對鄧陣陣的身份提出置疑，他還使用店內電腦幫我制作補充合同。”陶小姐回憶稱，鄧陣陣拿出了一份孚義房地產經紀公司的一年期《房屋租賃合同》，內附《授權委托書》。不過，在律師建議下，陶小姐并未簽委托書，最終同意了鄧陣陣以高于當前市場價200元的價格收房。

　　而房租還沒收到，陶小姐就被鄧陣陣以需添置家具、修空調為由要走3500元家裝費、維修費以及4000元中介費。但家具還未添置，孚義公司便跑路了，陶小姐發現鄧陣陣系孚義收房業務員，根本無中介服務資格，更非上述中介公司業務員，只是借用了中介公司的場地，中介費也進入自己腰包，而她的房屋竟被用作辦公。

　　“根據合同，我要求孚義出租僅用作自住使用，不得用作辦公用途。根據出房業務員楊志雄提供的出租合同，孚義將我的房屋轉租給了名叫聶晶的自然人居住使用。”陶小姐告訴記者，而這家公司的法人代表名為章大霞，公司監事名為李雋。

　　記者來到中環濱江大廈發現，2123室門口赫然掛著“上海浦之惠建設工程公司”的牌子。該大樓的物業工作人員表示，該房屋確有公司在辦公，盡管多次要求，這家公司還是未下樓登記信息。

　　上海至合律師事務所律師許伊音認為，在“二房東”孚義“跑路”的情況下，任何轉租關系需要經過大房東陶小姐的同意。目前，浦之惠公司在房屋里辦公的行為已經違背了陶小姐當初和孚義簽訂租賃合同的意愿，所以她可以行使自己的物權要求收回房屋。

　　上海創遠律師事務所合伙人丁興峰律師則認為，業務員及中介也是長租公寓P2P式詐騙的關鍵環節，警方應將其作為整個詐騙環節，追究業務員責任。

　　粗放的運營模式

　　長租公寓的敗局歸根結底在于，“高收低出、長收短付”的傳統運營模式很難獲得盈利空間。

　　今年3月，剛到杭州工作的陳曉(化名)考慮到自住便利性，選擇了適享公寓位于余杭區倉前街道的一套一居loft。由于年付押一更劃算，陳曉選擇了一次性付清33800元，每月租金2600元。

　　“原本不考慮類似公寓，但網上找房時發現總能找上適享這類公寓。”陳曉抱怨道，適享跑路后，自己得知，這處loft收房價高達每月4000元。同地段另一名租客趙鏡(化名)也表示，維權時才得知自己住的一居室收房價為4000元。陳曉對比維權群內信息，粗略估算出租金多占收房價的70%～80%。

　　杭州一位適享公寓房東向記者透露了這樣的細節：當初有意收房的公司除了適享公寓還有鏈家、我愛我家。“適享給的價格最高，而另外兩家中介看到是適享也來收房就直接走掉了。”

　　黎先生曾在寓意擔任業務員，他告訴記者，合肥寓意有專門做出租的團隊，也有收出都做的團隊。專做出租的團隊出租一套提成1000元，收出兼做的團隊由于可以拿到兩次提成，共1200元左右。

　　此外，寓意管理上也較為混亂，業務員私下操作不斷，除了以“假名片”多賺渠道費，還有主動索要“回扣”。黎先生表示，存在業務員抬高收房價格，要求與房東分成的現象。“只要高得別太離譜，主管一般都給過，甚至高太多了也沒事，業務員可以賺一筆就走。”

　　這樣的模式不過是在玩“消耗戰”，現金流總有干涸的一天。記者獲悉，早在6月，就出現員工工資少發、遲發一周的現象，5～6月份就有離職員工上合肥寓意總部堵門要工資。

　　對此，胡景暉表示：“長租公寓行業需要精細化管理，比如裝修、租約的管理，淡旺季的調節等，科技創業背景類公寓剛進入這個市場不久，為了規模擴張，管理必然粗放，這也是我認為這類背景企業做不好長租公寓的原因之一。”

　　胡景暉認為，目前長租公寓收取租客租金一般為半年付或年付;而支付房東租金則為月付或季付。租賃企業在收支租金時形成了巨大的資金沉淀，這部分資金并未被監控，企業可隨意支配，由此產生資金錯配風險。

　　“如今的長租公寓旺季不旺，淡季更淡。”寓多多創始人魏良慶告訴記者，今年整體資金相比去年有所下降，房屋出租率也同比下降2%～3%，疫情只是長租公寓出現問題的加速器，經營模式是主要問題，如高價收取房源，銷售團隊不對房屋的利潤負責等。

　　監管“多重奏”

　　如今，長租公寓的種種問題也引發了監管方的關注。

　　記者注意到，早在2019年7月，住建部公示了首批納入住房租賃市場發展試點名單城市，包括上海、南京、杭州、合肥在內的16個城市。

　　今年7月，天津、寧波等8市成為第二批入圍城市。此24城市試點示范期均為三年，中央財政根據城市等級每年劃撥6億～10億元不等資金，主要用于多渠道籌集租賃住房房源、建設租賃信息服務與監管平臺等與住房租賃市場發展相關支出。

　　而針對長租公寓企業資金監管，杭州打響了重要一槍。今年8月，杭州市住房保障和房產管理局發布《關于進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》，規定8月底開始，相關租賃資金應繳入租賃資金專用存款賬戶管理;9月30日前完成對2020年新增委托房源風險防控金的繳交，存量委托房源應繳風險防控金30%。

　　此后，全國各地均發布文件“提醒”當前長租公寓行業的潛在風險。

　　針對蛋殼公寓引發的軒然大波，11月17日，深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，重點提出了7方面具體要求，以切實規范住房租賃企業經營行為。尤其強調租金收取方式不得“高進低出”“長收短付”，同時不得誘導租客使用“租金貸”。

　　對此，深圳市住房和建設局表示，今年以來，疊加疫情影響，國內長租公寓“爆雷”事件頻發。出臺《緊急通知》，對有關法律法規規定住房租賃企業不得實施的經營行為予以進一步明確，引導住房租賃企業規范經營，有利于做好住房租賃領域風險防控，保障住房租賃當事人合法權益。

　　另一方面，國企等“國家隊”在中央政策號召下，相繼入駐住房租賃市場，起到了行業“風向標”作用，但入市進度相對較慢;至于房企，在住房租賃領域已初具規模，憑借住宅開發經驗，對公寓產品具有“提質”作用。

　　克而瑞研報認為，作為保障居民住房需求的民生工程，租賃住房市場的發展既需要提升市場化運營能力，也需要相關機構積極發揮“壓艙石”作用，為行業發展保駕護航。

　　而在胡景暉看來，國家發改委和證監會已出臺“430”通知，中國公募REITs序幕拉開，支持商業地產包括長租公寓的公募REITs未來可期。但鑒于長租公寓行業投資周期長且大、回報慢，未來這個行業實現盈利，年化收益達到5%時，可以引入保險養老等風險厭惡型資金。

　　胡景暉還建議，國家發改委還應牽頭做一個系統的長租公寓10～20年產業規劃，將長租公寓劃歸關乎民生的現代服務產業，給予企業財政補貼、稅收減免、貼息貸款等。

　　(編輯：石英婧 校對：顏京寧)